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La gestione attiva e l'incertezza potrebbero amplificare le opportunità nel settore dei titoli cartolarizzati
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Articolo di approfondimento
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luglio 18, 2025
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luglio 18, 2025
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La gestione attiva e l'incertezza potrebbero amplificare le opportunità nel settore dei titoli cartolarizzati |
Sostenuti da rendimenti iniziali interessanti e dall'aspettativa di un taglio dei tassi d'interesse, nel 2025 i mercati obbligazionari stanno registrando buone performance, generando rendimenti cedolari superiori in molti settori. L'indice Bloomberg U.S. Aggregate Bond (Agg) è in rialzo di oltre il 3,5% da inizio anno e molti hanno fatto ancora meglio. Inoltre, non solo i mercati delle cartolarizzazioni offrono rendimenti migliori rispetto alle relative medie di lungo periodo, ma ognuno dei quattro principali segmenti del mercato offre un significativo premio di rendimento rispetto all'Agg.
I titoli garantiti da ipoteche e i titoli cartolarizzati rimangono una delle nostre idee d'investimento a più alta convinzione nei portafogli obbligazionari multisettoriali. Ecco alcune aree che pensiamo possano generare valore, ma anche alcuni rischi potenziali.
RMBS di agenzia: Un'interessante combinazione di qualità e rendimento
Nel mercato dei titoli garantiti da ipoteche emessi da agenzie (RMBS), è tutta una questione di rischio e valore relativi. Dal nostro punto di vista, perché detenere un Treasury USA quinquennale che rende meno del 4% quando è possibile detenere titoli garantiti da ipoteche (MBS) emessi da agenzie del governo degli Stati Uniti che rendono più del 5,5%? L'alta qualità e la natura difensiva dei mutui ipotecari di agenzia sono aspetti interessanti in un contesto politico e macroeconomico caratterizzato da incertezza come quello attuale. Inoltre, l'inasprimento quantitativo operato dalla Federal Reserve (Fed), la domanda di titoli garantiti da ipoteche (MBS) da parte delle banche negli ultimi anni e la maggiore volatilità dei tassi d'interesse hanno insieme contribuito ad ampliare gli spread rispetto ai livelli storici. Gli spread non superano solo di oltre 40 punti base (pb) le medie di lungo periodo, ma sono anche aumentati di circa 30 pb rispetto alle obbligazioni societarie con rating BBB.
RMBS non di agenzia: I fondamentali e i fattori tecnici sottolineano l'attrattiva del settore
A differenza degli RMBS di agenzia, gli investitori in RMBS non di agenzia sono esposti al rischio di credito del proprietario dell'abitazione sottostante. Tuttavia, il profilo di rischio del settore è cambiato radicalmente dopo la crisi finanziaria globale (GFC). Innanzitutto, gli standard di erogazione del credito si sono decisamente inaspriti e i prestiti rischiosi che avevano caratterizzato il periodo antecedente la crisi immobiliare di fine anni 2000 sono quasi del tutto scomparsi. Sono spariti, ad esempio, i cosiddetti "prestiti ninja" o quelli erogati a persone senza reddito, lavoro e proprietà.2 Nel complesso, la qualità del credito di gran lunga superiore del mercato odierno degli RMSBS non di agenzia ha contribuito a riportare a livelli relativamente bassi il numero di morosità sui mutui ipotecari.
Negli ultimi anni, i prezzi degli immobili sono aumentati a livello nazionale, mentre il debito ipotecario residuo è rimasto sostanzialmente invariato (a causa del rifinanziamento di molti proprietari di case a tassi ipotecari storicamente bassi nel 2020-2021), portando a livelli record il patrimonio immobiliare. Contemporaneamente, l'offerta limitata di abitazioni unita alla domanda costante hanno fatto impennare i prezzi delle abitazioni.
Per compensare gli investitori per il maggiore rischio di credito e liquidità, gli RMBS non di agenzia offrono in genere uno spread migliore rispetto agli RMBS di agenzia (che, come osservato in precedenza, sono al momento più convenienti rispetto ai prezzi storici), portando il settore degli RMBS non di agenzia a scambiare con uno spread più ampio di quasi 20 pb rispetto alle medie di lungo periodo.
Titoli garantiti da ipoteche commerciali (CMBS): Sarà la selettività a decretare vinti e vincitori
Con rendimenti generalmente più alti e fattori di rischio e rendimento diversi rispetto alle obbligazioni societarie e ai mutui ipotecari residenziali, i CMBS potrebbero rivelarsi strumenti di diversificazione interessanti in un portafoglio obbligazionario. Tuttavia, l'attuale contesto si è rivelato particolarmente problematico per il settore: [1] L'aumento dei tassi d'interesse e l'inasprimento delle condizioni creditizie hanno prodotto effetti negativi sull'intero settore, mentre i rapidi cambiamenti delle tendenze lavorative e di acquisto hanno esercitato notevoli pressioni, rispettivamente sugli immobili destinati a uffici e su quelli commerciali.
La natura altamente idiosincratica del mercato dei CMBS, sia a livello di sottosettore che di singoli attivi, offre a un esperto gestore attivo una serie di opportunità per generare valore o evitare rischi. Ad esempio, gli immobili residenziali plurifamiliari hanno continuato a offrire tassi di occupazione e di affitto elevati, ma anche gli immobili a uso industriale, di stoccaggio e di logistica hanno registrato buoni risultati. Sebbene i settori retail e ricettivo abbiano recentemente registrato buone performance, riteniamo che l'indebolimento dei bilanci delle famiglie in un contesto economico incerto giustifichi cautela nel settore.
Titoli garantiti da collaterale (ABS): Storie di due consumatori diversi
Il consumatore statunitense incarna perfettamente la forza dell'economia degli Stati Uniti di questi ultimi anni, di fatto il patrimonio netto delle famiglie è salito a livelli quasi record. Sebbene i dati generali rimangano incredibilmente impressionanti, la storia racconta due realtà sostanzialmente diverse. Le fasce di reddito più alte hanno registrato dati estremamente positivi dopo la pandemia, mentre le fasce di consumatori a basso reddito, molto più sensibili ai tassi d'interesse, iniziano a dare segni di difficoltà. Non solo si inizia a registrare un aumento dei tassi di morosità dei prestiti auto e tramite carta di credito, ma anche la quota dei conti con carta di credito che effettuano solo il pagamento minimo è aumentata rapidamente.
I timori suscitati dai fondamentali uniti alle valutazioni relativamente elevate potrebbero essere indicativi di problemi per i titoli ABS tradizionali orientati ai consumatori. Invece, gli ABS orientati alle imprese appaiono molto più interessanti a causa di spread significativamente più ampi. Titoli come i diritti di servicing ipotecario, strettamente legati alla solidità del mercato immobiliare statunitense, e gli ABS dei data center, che stanno beneficiando della diffusione dell'intelligenza artificiale, tra gli altri fattori, sono due segmenti che oggi appaiono particolarmente interessanti.
In sunto: Nei mercati dei titoli cartolarizzati di oggi, i rendimenti sono elevati e gli spread sono ampi rispetto al passato, creando potenziali opportunità d'investimento molto interessanti, soprattutto se si adotta un approccio flessibile e a gestione attiva.