グローバル・リアル・エステート運用戦略

グローバル・リアル・エステート運用戦略

グローバル・リアル・エステート運用戦略

 
 
概要

主に先進国の上場不動産証券に投資することで、長期的に魅力的なリスク調整後リターンを獲得することを目指します。運用プロセスでは、ボトムアップとトップダウンによる分析を組み合わせます。

 
 
運用手法
運用哲学および運用プロセス

運用プロセスでは、独自のリサーチに基づき、保有する資産および収益と比較して相対価値がもっとも高いと思われる上場不動産証券に投資します。ボトムアップ・アプローチにより、投資ユニバースの各銘柄を評価することで純資産価値とPER(株価収益率)を独自に算出し、将来の成長を評価します。

アナリストは、不動産固有の要因、広範な株式要因、およびESG要因を、ボトムアップのファンダメンタルズ分析で評価します。次にこれらの要因をバリュエーション・モデルに統合し、企業毎に、純資産価値(NAV)およびPER(株価収益率)を算出し、将来の成長率を評価します。こうして不動産価値を2つの側面から評価することで、実物不動産の清算価値だけでなく、成長し続ける企業のバリュエーションを評価することができます。

当運用ではさらに、ポートフォリオ構築プロセスにおいてトップダウンによる判断も組入れています。これにより、地域、国および/またはセクター間での分散を目指します。また、予想されるファンダメンタルズの変化、マクロ面での考慮事項、地政学的および国別のリスク評価などを統合しています。

運用哲学とポートフォリオ構築プロセスは、相対価値評価、リスク分析の統合、確信度の高い銘柄への投資という3つの柱に焦点を当てています。

  1. 相対価値評価 独自のバリュエーション・ツールは、将来の成長のために標準化された純資産価値とPER(株価収益率)の2つの要因から、投資ユニバースの各銘柄をランク付けします。相対価値ランキングの最終決定における各要因の重要度は、不動産セクター毎に異なります。
  2. リスク分析の統合 ポートフォリオ構築では、共通要因のエクスポージャーの評価が重要です。マクロ要因ではなく個別要因のリスク寄与度を最適化することを目指します。運用チームは、ダウンサイドを制限しアップサイドに最大限追随するために、ベータではなくアルファへの寄与度に注目します。
  3. 確信度の高い銘柄への投資 ポートフォリオの各銘柄は、相対的価値が高く、十分に検討された投資テーマでなければなりません。ポートフォリオ構築においては、アクティブ・シェアにも留意します。

売却基準は相対価値ランキングに基づいており、日次でモニターします。

 
特徴
グローバルなプレゼンスおよび現地のリソース

運用チームは、米国、欧州、アジア拠点に在籍する地域別運用プロフェッショナルの現地市場に関する知識と専門性を活用します。各地域のチームは、 相対価値を評価するために共通のボトムアップのファンダメンタルズ・アプローチを使用しながら、地域別ポートフォリオを運用します。MSIMのグローバルの共有プラットフォームにより、 運用チームは、リサーチと運用に専念することが可能となります。

運用チームの安定性

運用チームは経験豊富な運用プロフェッショナルで構成されており、メンバーは安定しています。アナリストは、グローバルの投資ユニバース企業の経営陣と年間で約1,500回のエンゲージメントを実施しており、 不動産のファンダメンタルズ分析に専念したこうした活動が、当運用チームの特徴のひとつとなります。

独自のリサーチ・モデル

運用プロセスでは、独自開発のリサーチ・データベースを使用して投資ユニバース内の各証券の価値を評価し、純資産価値(NAV)およびPER(株価収益率)を算出し、 将来の成長率を評価します。アナリストは、ボトムアップのファンダメンタルズ分析において不動産要因および株式要因の両方を評価し、 保有する資産および収益と比較して相対価値がもっとも高いと思われる上場不動産証券を特定します。

 
 
 
リサーチ・プロセス: 2つの側面から価値を特定
不動産固有要因や広範な株式要因だけでなく、ESG要因も考慮したボトムアップ分析
 
 
運用担当者  
Laurel Durkay
Laurel Durkay
 
Head of Global Listed Real Assets
Des Foong
Desmond Foong
 
マネージング・ディレクター
Angeline Ho
Angeline Ho
 
マネージング・ディレクター
Michiel te Paske
Michiel te Paske
 
マネージング・ディレクター
Sven Van Kemenade
Sven van Kemenade
 
マネージング・ディレクター
 
 
 
 

リスクについて

受託資産の運用は、受託資産に組入れられた株式その他の有価証券等の価格変動リスクや株式その他の有価証券等の発行体の信用リスク等による影響を受けます。受託資産の運用による損益はすべてお客様に帰属し、元本が保証されているものではなく、元本損失又は受託資産に関して行われる取引に際し預託すべき委託証拠金その他の保証金の額を上回ることとなるおそれがあります。個別の受託資産ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、リスクの内容や性質が異なりますので、投資一任契約を締結する際には、契約締結前交付書面をよくご覧ください。

受託資産の運用に係る費用について

投資顧問契約及び投資一任契約に係る投資顧問報酬として、契約資産額に対して年率2.20%(税込)を上限とする料率を乗じた金額が契約期間に応じてかかります。投資一任契約に基づいて投資信託を組み入れる場合は、投資する投資信託に係る費用等が投資顧問報酬に加えてかかる場合があります。また、一部の戦略では投資顧問報酬に加えて成功報酬がかかる場合があります。その他の費用として、組み入れ有価証券の売買手数料、先物・オプション取引に要する費用、有価証券の保管費用等を間接的にご負担頂いただく場合があります。これらの手数料等は契約内容、契約資産の額、運用状況等により異なる為、事前に料率、上限額等を示すことができません。

当ページの情報は、モルガン・スタンレー・インベストメント・マネジメント株式会社(以下、当社)が、投資一任契約においてご提供する運用プロダクトについての情報提供を目的として作成したものです。本資料は当社が信頼できると判断した情報を元に、十分な注意を払い作成しておりますが、当社はその正確性や完全性をお約束するものではありません。