運用プロセスでは、独自のリサーチに基づき、保有する資産および収益と比較して相対価値がもっとも高いと思われる上場不動産証券に投資します。ボトムアップ・アプローチにより、投資ユニバースの各銘柄を評価することで純資産価値とPER（株価収益率）を独自に算出し、将来の成長を評価します。

アナリストは、不動産固有の要因、広範な株式要因、およびESG要因を、ボトムアップのファンダメンタルズ分析で評価します。次にこれらの要因をバリュエーション・モデルに統合し、企業毎に、純資産価値（NAV）およびPER（株価収益率）を算出し、将来の成長率を評価します。こうして不動産価値を2つの側面から評価することで、実物不動産の清算価値だけでなく、成長し続ける企業のバリュエーションを評価することができます。

当運用ではさらに、ポートフォリオ構築プロセスにおいてトップダウンによる判断も組入れています。これにより、地域、国および／またはセクター間での分散を目指します。また、予想されるファンダメンタルズの変化、マクロ面での考慮事項、地政学的および国別のリスク評価などを統合しています。

運用哲学とポートフォリオ構築プロセスは、相対価値評価、リスク分析の統合、確信度の高い銘柄への投資という3つの柱に焦点を当てています。

1. 相対価値評価 独自のバリュエーション・ツールは、将来の成長のために標準化された純資産価値とPER（株価収益率）の2つの要因から、投資ユニバースの各銘柄をランク付けします。相対価値ランキングの最終決定における各要因の重要度は、不動産セクター毎に異なります。
2. リスク分析の統合 ポートフォリオ構築では、共通要因のエクスポージャーの評価が重要です。マクロ要因ではなく個別要因のリスク寄与度を最適化することを目指します。運用チームは、ダウンサイドを制限しアップサイドに最大限追随するために、ベータではなくアルファへの寄与度に注目します。
3. 確信度の高い銘柄への投資 ポートフォリオの各銘柄は、相対的価値が高く、十分に検討された投資テーマでなければなりません。ポートフォリオ構築においては、アクティブ・シェアにも留意します。

売却基準は相対価値ランキングに基づいており、日次でモニターします。