アジア・リアル・エステート運用戦略
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不動産証券のパフォーマンスは保有する資産の価値との相関が高いという信念に基づいています。コア型の不動産のエクスポージャーをコスト効率良く獲得するために、原資産および成長見通しと比較して最良の価値を提供すると考えられる上場不動産会社の株式に投資します。
不動産資産クラスに対する深い理解 |
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独自のリサーチに基づき、幅広い不動産市場における微妙な違いを見つけ出します。これにより、同資産クラスに対するエクスポージャーを最も有利な相対価値で獲得します。 |
豊富な経験 |
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運用チームは業界経験の長い経験豊富な運用プロフェッショナルで構成されており、不動産投資の専任チームとして、卓越した運用スキルとパフォーマンスを提供します。 |
確立した運用プロセス |
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運用開始以来、一貫して確立した運用プロセスを遵守しています。コスト効率の良い方法で、且つ最も有利な相対価値で、不動産への分散投資を行います。 |
独自のリサーチ・モデル |
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運用チームは不動産の上場市場と未上場市場の両市場で豊富な経験と専門知識を有しており、投資ユニバースのすべての企業に対して独自のNAVを算出しています。算出結果（インプライド・キャップレート（不動産に対する市場の要求利回り）、1平方フィート当たりのインプライド・プライス、NAVのプレミアム・ディスカウント）は、未公開市場の不動産のバリュエーションと比較検討されます。 |
| 1 | 情報収集 |
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公開情報のレビューと投資先企業との面談を通じて、各社の過去の業績、会計手法、事業目標、および事業戦略を評価します。さらに、各社が保有する不動産をより良く理解するために、所有不動産を厳選して視察するとともに、比較対象物件についても視察します。 |
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| 2 | 銘柄の評価・選択 |
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運用チームは投資ユニバースのすべての企業に対して独自の評価モデルを使用して分析を行い、原資産および成長見通しと比較して最良の価値を提供すると考えられる銘柄でポートフォリオを構築することを目指します。各企業は、純資産価値に対する株価（P/NAV)のプレミアム・ディスカウント、1単位当たりのインプライド・バリュー、インプライド不動産キャップ・レート等さまざまなファクターによりスクリーニングされ、地域ごとに相対価値が魅力的な投資機会が特定されます。 |
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| 3 | 景気循環要因の評価 |
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どの国およびセクターが相対魅力度が高いかを決定するため、アジアの不動産市場に影響を及ぼす景気循環要因を精査します。各国の不動産の需給に影響を及ぼす要因（人口の伸び、所得・雇用水準、現在の空室率、ゾーニング規制、賃貸料、新規工事に対する資金調達力等）を、各社の原資産のリスク・リターン特性を判断するために分析します |
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| 4 | 国別、不動産タイプ別の配分 |
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トップダウンによるリサーチ結果は、資産配分のフレームワークに落とし込まれます。このフレームワークにより、最良の相対価値を提供すると考えられる不動産市場をオーバーウェイトするとともに、国別および不動産タイプ別に最適なエクスポージャーを決定します。また、地域別・セクター別の分散と流動性も重視します。 |
