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Articolo di approfondimento
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agosto 02, 2023

L’intersezione tra virtuale e realtà: i real asset traggono vantaggio dai progressi compiuti nel settore dell’intelligenza artificiale

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agosto 02, 2023

L’intersezione tra virtuale e realtà: i real asset traggono vantaggio dai progressi compiuti nel settore dell’intelligenza artificiale


Articolo di approfondimento

L’intersezione tra virtuale e realtà: i real asset traggono vantaggio dai progressi compiuti nel settore dell’intelligenza artificiale

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agosto 02, 2023

 
 

Negli ultimi due decenni, i data center hanno tratto notevoli vantaggi dalla crescita esponenziale dei dati, crescita amplificata dal cloud computing e dallo spostamento dei carichi di lavoro nel cloud.

 
 
FIGURA 1
 
Si prevede che la domanda di data center negli Stati Uniti crescerà di circa il 10% all’anno fino al 2030
 

Fonte: McKinsey & Company

 
 

DATA CENTER AZIENDALI: i data center aziendali sono strutture tipicamente di proprietà di una singola azienda, o da questa affittate, che possono essere ospitate all’interno di un edificio aziendale.

IMPRESE FORNITRICI DI SERVIZI DI CO-UBICAZIONE: i fornitori di servizi di co-ubicazione (colocation) affittano uno spazio a più locatari all’interno di un unico data center che in genere offre svariati servizi tra cui capacità di rete, alimentazione, raffreddamento e ridondanza di backup. In detto luogo, i locatari installano invece i propri server. Questi data center sono molto ben interconnessi con provider di servizi di telecomunicazione, cloud computing e di altro tipo.

HYPERSCALER: gli hyperscaler gestiscono data center su larga scala che forniscono infrastrutture di cloud computing, tra cui storage e calcolo.

 
 

Siamo ora agli albori dell’evoluzione della domanda determinata dall’adozione più diffusa e dai progressi della tecnologia alla base del fenomeno dell’intelligenza artificiale ("IA"). In particolare, si tratta di una nuova ondata della domanda di data center. In termini semplicistici, l’intelligenza artificiale richiede una maggiore capacità di elaborazione e server con requisiti di potenza più elevati. I data center tradizionali ospitano numerose unità centrali di elaborazione ("CPU"). Considerati tuttavia i requisiti di calcolo ed elaborazione dell’AI, sono necessarie unità di elaborazione grafica ("GPU"). Le GPU consentono l’elaborazione e il calcolo in parallelo ed eseguono migliaia di lavori contemporaneamente. Questa più elevata mole di lavoro richiede maggiore potenza: i data center che ospitano apparecchiature che utilizzano l’intelligenza artificiale e GPU richiederanno una densità di potenza due volte superiore a quella di un data center tradizionale e, secondo alcune stime, addirittura di quattro volte maggiore!

 
 
 
Le CPU sono spesso descritte come il “cervello” del computer o del dispositivo, mentre le GPU come “l’anima”.
 
 
 

Questi cambiamenti non solo richiederanno una maggiore quantità di energia elettrica fornita dalle aziende erogatrici locali, ma anche piccole modifiche all’infrastruttura interna dei data center per quanto riguarda il raffreddamento della struttura per consentire di ottenere prestazioni ottimali. Questo significa che è necessario sviluppare nuovi data center. Considerate la natura specialistica dello sviluppo e dell’operatività dei data center e le sfide uniche che l’adozione più ampia dell’AI può comportare in termini di accessibilità all’energia elettrica e di progettazione dei data center, riteniamo che le piattaforme di lunga data e le aziende che vantano esperienza nella progettazione, nell’evoluzione e nella costruzione di data center siano meglio posizionate per sfruttare questa opportunità.

Il data center che utilizza intelligenza artificiale non sostituirà il data center tradizionale basato su CPU, ma avrà probabilmente una funzione complementare. I carichi di lavoro tradizionali continueranno a crescere, parallelamente ai carichi di lavoro legati all’intelligenza artificiale, all’Internet of Things (IoT), alla realtà virtuale e ai veicoli senza conducente. Se da una parte questa domanda non si manifesterà dall’oggi al domani, dall’altra alimenterà una crescita robusta nel prossimo decennio. In ultima analisi, i data center diventeranno sempre più importanti e saranno sempre più richiesti.

Nell’ambito del mercato statunitense dei REIT quotati in borsa, Digital Realty Trust (DLR) ed Equinix (EQIX) sono esempi di come sia possibile ottenere un’esposizione a proprietari e operatori preminenti di piattaforme di data center di lunga durata che vantano esperienza nella progettazione, nell’evoluzione e nella costruzione di data center.

Come illustrato nella Figura 2, i REIT di data center statunitensi hanno registrato una forte crescita in termini di peso e capitalizzazione di mercato all’interno dell’indice FTSE Nareit All Equity REITs e prevediamo che tale crescita proseguirà in futuro. Questa crescita è avvenuta in parallelo a una significativa attività di M&A come illustrato nella Figura 3, a fronte del consolidamento del settore dei data center in seguito al passaggio di quattro REIT di data center pubblici a privati e alle fusioni tra REIT pubblici avvenute a partire dal 2017.

 
 
FIGURA 2
 
Crescita dei REIT di data center statutinensi all’interno dell’indice FTSE Nareit All Equity REITs
 

Fonte: FTSE Nareit, FactSet

 
FIGURA 3
 
Attività di M&A riguardanti REIT di data center statunitensi
 

Fonte: documentazioni societarie e Morgan Stanley Investment Management

Le operazioni sono soggette all’approvazione degli azionisti e le condizioni possono essere soggette a modifiche. Il prezzo di acquisto è espresso in USD.

Premio sull’ultimo prezzo di chiusura dell’azione prima dell’annuncio ufficiale iniziale. In alcuni casi, il premio sul prezzo dell’azione invariato potrebbe essere notevolmente più elevato a causa di aumenti del corso azionario dovuti a speculazioni di mercato riguardanti la potenziale vendita di determinate società.

I rendimenti passati non sono indicativi dei risultati futuri.

 
 

Se da una parte i REIT di data center statunitensi hanno conseguito i rendimenti illustrati nella Figura 4, dall’altra le valutazioni attuali continuano a essere interessanti (cfr. Figura 5) a fronte della crescita prevista.

 
 
FIGURA 4
 
Rendimento dei REIT di data center statunitensi rispetto all’indice FTSE Nareit All Equity REITs
 

Fonte: FactSet, FTSE Nareit

Dati espressi in USD. I rendimenti passati non vanno intesi come una garanzia dei risultati futuri. Non è possibile investire in un indice. Fornito a solo scopo illustrativo.

 
FIGURA 5
 
Multipli storici dei fondi da operazioni corretti per le voci di costo (AFFO) di EQIX e DLR
 

Fonte: Citi Research. Intervallo basato su multipli AFFO trimestrali risalenti a 8 anni fa, il periodo di tempo più lungo in cui erano disponibili i dati per consentire un’analisi coerente sia per EQIX che per DLR. Il 1° e il 2° trimestre di ogni anno utilizzano il multiplo AFFO dell’anno in corso (FY 0); il 3° e il 4° trimestre di ogni anno utilizzano il multiplo AFFO dell’anno successivo (FY + 1). I rendimenti passati non vanno intesi come una garanzia dei risultati futuri. Non è possibile investire in un indice. Fornito a solo scopo illustrativo.

 
 

Conclusioni

La composizione settoriale e la differenziazione tra i diversi settori REIT è molto importante quando si tratta di analizzare il profilo di rischio/rendimento sottostante e la performance dei titoli immobiliari e contribuisce a creare opportunità per i gestori attivi nell’ambito degli investimenti in titoli immobiliari quotati. Riteniamo che i REIT dei data center rappresentino un’interessante opportunità di investimento per gli investitori non solo nel breve periodo, ma potenzialmente anche per il prossimo decennio, in quanto il settore dovrebbe beneficiare dei più forti driver di crescita strutturale a lungo termine nell’ambito dell’universo REIT. Morgan Stanley Investment Management punta a sfruttare le tendenze strutturali, come quelle che favoriscono i data center, oltre a quelle cicliche, nell’intento di individuare i titoli real estate con i migliori rendimenti totali prospettici.

 
 

1 La domanda viene misurata in base al consumo di energia per riflettere il numero di server che un data center può ospitare. La domanda comprende megawatt per storage, server e reti.

 
laurel.durkay
Head of Global Listed Real Assets
Global Listed Real Assets Team
 
 
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Considerazioni sui rischi

Il valore degli investimenti può aumentare o diminuire in funzione di eventi economici e finanziari (reali, attesi o percepiti) nei mercati statunitensi e globali. Il valore dei titoli azionari è sensibile alla volatilità del mercato azionario. Rischio immobiliare: i rischi associati alla proprietà di immobili e al settore immobiliare nel suo complesso includono fluttuazioni del valore delle proprietà sottostanti, insolvenze di mutuatari o locatari, saturazione del mercato, riduzione dei canoni di locazione di mercato, tassi di interesse, imposte sugli immobili, aumenti di spese operative e fattori politici o regolamentari che influiscono negativamente sul settore immobiliare. I Real Estate Investment Trust (REIT) sono soggetti a rischi simili a quelli legati alla proprietà diretta di immobili e dipendono da fattori quali le capacità di gestione del management e modifiche delle normative fiscali. Rischio di concentrazione: la concentrazione in un’unica regione può rendere il portafoglio più volatile di quanto non accada con investimenti diffusi su scala mondiale.

DISTRIBUZIONE

Il presente materiale è destinato e sarà distribuito solo ai soggetti residenti nelle giurisdizioni in cui la sua distribuzione o disponibilità non siano vietate dalle leggi locali e dalle normative vigenti.

MSIM, la divisione di asset management di Morgan Stanley (NYSE: MS), e relative consociate hanno posto in essere accordi per il marketing reciproco dei rispettivi prodotti e servizi. Ciascuna consociata MSIM è debitamente regolamentata nella propria giurisdizione operativa. Le consociate di MSIM sono: Eaton Vance Management (International) Limited, Eaton Vance Advisers International Ltd, Calvert Research and Management, Eaton Vance Management, Parametric Portfolio Associates LLC e Atlanta Capital Management LLC.

Questo materiale è pubblicato da una o più delle seguenti entità:

EMEA

Il presente materiale è destinato all’uso dei soli clienti professionali.

Nelle giurisdizioni dell’UE, i materiali di MSIM e Eaton Vance vengono pubblicati da MSIM Fund Management (Ireland) Limited (“FMIL”). FMIL è regolamentata dalla Banca Centrale d’Irlanda ed è una private company limited by shares di diritto irlandese, registrata con il numero 616661 e con sede legale in The Observatory, 7-11 Sir John Rogerson’s Quay, Dublin 2, D02 VC42, Irlanda.

Nelle giurisdizioni esterne all’UE, i materiali di MSIM vengono pubblicati da Morgan Stanley Investment Management Limited (MSIM Ltd), autorizzata e regolamentata dalla Financial Conduct Authority. Registrata in Inghilterra. N. di registrazione: 1981121. Sede legale: 25 Cabot Square, Canary Wharf, London E14 4QA.

In Svizzera, i materiali di MSIM vengono pubblicati da Morgan Stanley & Co. International plc, London, Zurich Branch (Sede Secondaria di Zurigo), autorizzata e regolamentata dall’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (“FINMA”). Sede legale: Beethovenstrasse 33, 8002 Zurigo, Svizzera.

Nelle giurisdizioni esterne agli Stati Uniti e all’UE, i materiali di Eaton Vance vengono pubblicati da Eaton Vance Management (International) Limited (“EVMI”), 125 Old Broad Street, London, EC2N 1AR, Regno Unito, società autorizzata e regolamentata nel Regno Unito dalla Financial Conduct Authority.

Italia – MSIM FMIL (Sede Secondaria di Milano) con sede in Palazzo Serbelloni, Corso Venezia 16, 20121 Milano, Italia. Paesi Bassi – MSIM FMIL (filiale di Amsterdam), Rembrandt Tower, 11th Floor Amstelplein 1 1096HA, Paesi Bassi. Francia – MSIM FMIL (filiale di Parigi), 61 rue Monceau, 75008 Parigi, Francia. Spagna – MSIM FMIL (filiale di Madrid), Calle Serrano 55, 28006, Madrid, Spagna. Germania – MSIM FMIL filiale di Francoforte, Große Gallusstraße 18, 60312 Francoforte sul Meno, Germania (Gattung: Zweigniederlassung (FDI) gem. § 53b KWG). Danimarca – MSIM FMIL (filiale di Copenaghen), Gorrissen Federspiel, Axel Towers, Axeltorv 2, 1609 Copenhagen V, Denmark.

MEDIO ORIENTE

Dubai – MSIM Ltd (ufficio di rappresentanza, Unit Precinct 3-7th Floor-Unit 701 and 702, Level 7, Gate Precinct Building 3, Dubai International Financial Centre, Dubai, 506501, Emirati Arabi Uniti. Telefono: +97 (0)14 709 7158).

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