Approfondimenti
L’intersezione tra virtuale e realtà: i real asset traggono vantaggio dai progressi compiuti nel settore dell’intelligenza artificiale
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Articolo di approfondimento
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agosto 02, 2023
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L’intersezione tra virtuale e realtà: i real asset traggono vantaggio dai progressi compiuti nel settore dell’intelligenza artificiale
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agosto 02, 2023
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L’intersezione tra virtuale e realtà: i real asset traggono vantaggio dai progressi compiuti nel settore dell’intelligenza artificiale
L’intersezione tra virtuale e realtà: i real asset traggono vantaggio dai progressi compiuti nel settore dell’intelligenza artificiale |
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Negli ultimi due decenni, i data center hanno tratto notevoli vantaggi dalla crescita esponenziale dei dati, crescita amplificata dal cloud computing e dallo spostamento dei carichi di lavoro nel cloud.
DATA CENTER AZIENDALI: i data center aziendali sono strutture tipicamente di proprietà di una singola azienda, o da questa affittate, che possono essere ospitate all’interno di un edificio aziendale.
IMPRESE FORNITRICI DI SERVIZI DI CO-UBICAZIONE: i fornitori di servizi di co-ubicazione (colocation) affittano uno spazio a più locatari all’interno di un unico data center che in genere offre svariati servizi tra cui capacità di rete, alimentazione, raffreddamento e ridondanza di backup. In detto luogo, i locatari installano invece i propri server. Questi data center sono molto ben interconnessi con provider di servizi di telecomunicazione, cloud computing e di altro tipo.
HYPERSCALER: gli hyperscaler gestiscono data center su larga scala che forniscono infrastrutture di cloud computing, tra cui storage e calcolo.
Siamo ora agli albori dell’evoluzione della domanda determinata dall’adozione più diffusa e dai progressi della tecnologia alla base del fenomeno dell’intelligenza artificiale ("IA"). In particolare, si tratta di una nuova ondata della domanda di data center. In termini semplicistici, l’intelligenza artificiale richiede una maggiore capacità di elaborazione e server con requisiti di potenza più elevati. I data center tradizionali ospitano numerose unità centrali di elaborazione ("CPU"). Considerati tuttavia i requisiti di calcolo ed elaborazione dell’AI, sono necessarie unità di elaborazione grafica ("GPU"). Le GPU consentono l’elaborazione e il calcolo in parallelo ed eseguono migliaia di lavori contemporaneamente. Questa più elevata mole di lavoro richiede maggiore potenza: i data center che ospitano apparecchiature che utilizzano l’intelligenza artificiale e GPU richiederanno una densità di potenza due volte superiore a quella di un data center tradizionale e, secondo alcune stime, addirittura di quattro volte maggiore!
Questi cambiamenti non solo richiederanno una maggiore quantità di energia elettrica fornita dalle aziende erogatrici locali, ma anche piccole modifiche all’infrastruttura interna dei data center per quanto riguarda il raffreddamento della struttura per consentire di ottenere prestazioni ottimali. Questo significa che è necessario sviluppare nuovi data center. Considerate la natura specialistica dello sviluppo e dell’operatività dei data center e le sfide uniche che l’adozione più ampia dell’AI può comportare in termini di accessibilità all’energia elettrica e di progettazione dei data center, riteniamo che le piattaforme di lunga data e le aziende che vantano esperienza nella progettazione, nell’evoluzione e nella costruzione di data center siano meglio posizionate per sfruttare questa opportunità.
Il data center che utilizza intelligenza artificiale non sostituirà il data center tradizionale basato su CPU, ma avrà probabilmente una funzione complementare. I carichi di lavoro tradizionali continueranno a crescere, parallelamente ai carichi di lavoro legati all’intelligenza artificiale, all’Internet of Things (IoT), alla realtà virtuale e ai veicoli senza conducente. Se da una parte questa domanda non si manifesterà dall’oggi al domani, dall’altra alimenterà una crescita robusta nel prossimo decennio. In ultima analisi, i data center diventeranno sempre più importanti e saranno sempre più richiesti.
Nell’ambito del mercato statunitense dei REIT quotati in borsa, Digital Realty Trust (DLR) ed Equinix (EQIX) sono esempi di come sia possibile ottenere un’esposizione a proprietari e operatori preminenti di piattaforme di data center di lunga durata che vantano esperienza nella progettazione, nell’evoluzione e nella costruzione di data center.
Come illustrato nella Figura 2, i REIT di data center statunitensi hanno registrato una forte crescita in termini di peso e capitalizzazione di mercato all’interno dell’indice FTSE Nareit All Equity REITs e prevediamo che tale crescita proseguirà in futuro. Questa crescita è avvenuta in parallelo a una significativa attività di M&A come illustrato nella Figura 3, a fronte del consolidamento del settore dei data center in seguito al passaggio di quattro REIT di data center pubblici a privati e alle fusioni tra REIT pubblici avvenute a partire dal 2017.
Se da una parte i REIT di data center statunitensi hanno conseguito i rendimenti illustrati nella Figura 4, dall’altra le valutazioni attuali continuano a essere interessanti (cfr. Figura 5) a fronte della crescita prevista.
Conclusioni
La composizione settoriale e la differenziazione tra i diversi settori REIT è molto importante quando si tratta di analizzare il profilo di rischio/rendimento sottostante e la performance dei titoli immobiliari e contribuisce a creare opportunità per i gestori attivi nell’ambito degli investimenti in titoli immobiliari quotati. Riteniamo che i REIT dei data center rappresentino un’interessante opportunità di investimento per gli investitori non solo nel breve periodo, ma potenzialmente anche per il prossimo decennio, in quanto il settore dovrebbe beneficiare dei più forti driver di crescita strutturale a lungo termine nell’ambito dell’universo REIT. Morgan Stanley Investment Management punta a sfruttare le tendenze strutturali, come quelle che favoriscono i data center, oltre a quelle cicliche, nell’intento di individuare i titoli real estate con i migliori rendimenti totali prospettici.
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Head of Global Listed Real Assets
Global Listed Real Assets Team
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