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Il cambiamento climatico è arrivato… e lo è anche la necessità di estendere le pratiche di sostenibilità nel settore immobiliare.
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Articolo di approfondimento
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ottobre 21, 2022
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Il cambiamento climatico è arrivato… e lo è anche la necessità di estendere le pratiche di sostenibilità nel settore immobiliare. |
“È fuori da ogni ombra di dubbio che l’intervento umano abbia causato il riscaldamento atmosferico, degli oceani e della superficie terrestre.” Così hanno espresso gli scienziati dell’International Panel on Climate Change (IPCC) delle Nazioni Unite nel sesto report di valutazione pubblicato ad agosto 2021.1I toni forti utilizzati nel report, volti a denunciare la responsabilità delle azioni umane, ha intensificato l’impellenza di intervenire sul cambiamento climatico.
Non sorprende che il settore immobiliare sia stato sottoposto a pressioni volte ad attenzionare le tematiche di sostenibilità. Circa il 40% delle emissioni di CO2 a livello globale, infatti, sono riconducibili alle attività di costruzione e gestione edilizia.2
Il team Global Listed Real Assets (GLRA)4 di Morgan Stanley Investment Management (MSIM)3 ritiene che i fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) e l’approccio delle società immobiliari alla sostenibilità, influenzino in modo significativo le prospettive future in termini di rischio e rendimento totale. Partendo da questo assunto, riteniamo che per fornire un’adeguata valutazione, sia indispensabile concentrarsi sull’analisi dei fattori di sostenibilità e sull’integrazione dei relativi rischi e opportunità.
L’importanza della sostenibilità negli investimenti immobiliari
Il cambiamento climatico è un fattore importante da tenere in considerazione per il settore immobiliare.5 Gli edifici esistenti sono esposti a rischi fisici cronici e acuti, come l’intensificarsi di uragani, inondazioni e incendi, nonché i cambiamenti economici, sociali e normativi imposti dalla decarbonizzazione. L’accordo di Parigi ha decretato che per limitare l’aumento di 1,5° della temperatura globale in questo secolo, è necessario dimezzare entro il 2030 le emissioni dirette del settore immobiliare rispetto ai livelli del 2020, e raggiungere la neutralità entro il 2050.6
Le società immobiliari quotate in borsa detengono una quota significativa del patrimonio edilizio a livello globale. Per questo motivo svolgono un ruolo centrale nel raggiungimento degli obiettivi globali di sostenibilità. In quanto investitori pubblici del mercato, è importante per noi capire sia come le aziende possano influenzare e raggiungere gli obiettivi di neutralità carbonica, sia come valutare le implicazioni finanziarie e, soprattutto, gli investimenti necessari per raggiungere tali obiettivi.
Poiché presumibilmente l’80% del patrimonio edilizio esistente sarà ancora operativo nel 2050, è cruciale adeguarlo al rispetto degli obiettivi globali di azzeramento delle emissioni.7
Chi stabilisce le priorità in materia di sostenibilità?
E’ stata una convergenza di eventi a determinare la rapida ascesa della tematiche di sostenibilità nel settore immobiliare. Tale slacio è imputabile a tre componenti principali: gli investitori immobiliari, le autorità di regolamentazione e i locatari (vedere Figura 2).
INVESTITORI IMMOBILIARI
La quantità di capitali destinati agli investimenti sostenibili ha registrato una crescita esponenziale. Ad esempio, la Net-Zero Asset Owner Alliance (NZAOA) delle Nazioni Unite, un gruppo internazionale di 74 investitori istituzionali con un patrimonio gestito di 10.600 miliardi di dollari, ha come obiettivo l’azzeramento delle emissioni nette di gas serra (GHG) dei propri portafogli di investimento entro il 2050.9
La realizzazione di edifici efficienti dal punto di vista energetico rappresenta la seconda principale destinazione di utilizzo dei proventi derivanti dai green bond.10 All’edilizia ecologica, in particolare, sono stati destinati 76 miliardi, circa un quarto dei 290 miliardi di dollari raccolti a livello globale tramite green bond nel 2020. Le banche inoltre stanno incrementando i finanziamenti ipotecari e la costruzione di edifici ecosostenibili.
AUTORITÀ DI REGOLAMENTAZIONE
Con l’intensificarsi degli effetti del cambiamento climatico in tutto il mondo, il quadro normativo generale si sta evolvendo per affrontarne e mitigarne le conseguenze peggiori, come evidenzia l’adozione di una serie di leggi e normative locali specificamente destinate al settore immobiliare negli Stati Uniti e in Europa (vedere Figura 3).
Stiamo inoltre assistendo a una spinta ancora maggiore a livello globale verso una regolamentazione ESG più completa, con un’attenzione particolare alla lotta al cosiddetto “greenwashing”.11
Locatari
Il 63% delle aziende della Fortune Global 500 ha fissato degli obiettivi di riduzione delle emissioni entro il 2050, mentre il 42% ha fissato degli obiettivi climatici significativi (come la neutralità carbonica, RE100,19 o l’azzeramento delle emissioni nette) o si è impegnato pubblicamente a farlo entro il 2030,20 continuando così a stimolare la domanda di edifici a zero emissioni.
Metà delle società del FTSE 100 ha inoltre un comitato a livello di consiglio di amministrazione che si occupa delle tematiche ESG.21
La crescente domanda di edifici sostenibili proveniente dai locatari, è una conseguenza naturale del rafforzamento degli obiettivi climatici fissati dalle società.
Anche il ritorno dei dipendenti sul luogo di lavoro, a seguito della pandemia Covid-19, ha accentuato l’attenzione dedicata agli aspetti della salute e del benessere. L’aumento della domanda e delle aspettative dei locatari nei confronti di edifici sia ecosostenibili che salubri, sta determinando l’applicazione di canoni di locazione più elevati rispetto al resto del mercato. Ad esempio, gli edifici salubri, cioè quelli che possiedono le certificazioni WELL22 e Fitwel23, hanno canoni di locazione effettivi del 5-8% maggiori rispetto ad edifici analoghi privi di certificazione, per metro quadro.24
Come integriamo i fattori ESG negli investimenti immobiliari
Per il team GLRA di MSIM, l’individuazione e la valutazione dei rischi e delle opportunità legate alla sostenibilità, in particolare ai pilastri ambientali, sociali e di governance (ESG), rappresentano un elemento fondamentale del processo di ricerca. La nostra attenzione alle tematiche ESG è paragonabile alla nostra attenzione per altri fattori come la qualità degli edifici, la locazione, i tassi di occupazione, i business plan strategici, ecc.
La nostra ricerca sostenibile si basa su un approccio a mosaico che prevede l’utilizzo di dati quantitativi e qualitativi provenienti da più fonti. La ricerca interna del team GLRA integra e arricchisce i dati provenienti dai report di sostenibilità delle aziende e da fornitori terzi, come MSCI, ISS, Sustainalytics e il Global Sustainability Real Estate Benchmark (GRESB). La ricerca sulla sostenibilità del team si concentra sulle aree indicate in Figura 4.
Il processo di ricerca proprietario si traduce in un punteggio che permette di classificare i relativi punti di forza e di debolezza di ciascuna società dell’universo di investimento in base ai fattori ESG. Adeguiamo quindi le nostre valutazioni per tenere conto di tali rischi e opportunità ESG e dell’impatto che possono avere sul valore patrimoniale netto e sulle stime dei cash flow di una società sia nel breve che nel medio periodo. In definitiva, cerchiamo di individuare i titoli immobiliari che possiedono i rendimenti totali attesi più interessanti per i nostri clienti, comprensivi degli adeguamenti per i rischi e le opportunità ESG.
COMUNICAZIONE REGOLARE E SOSTEGNO ALLE GIUSTE CAUSE
Ogni anno conduciamo attività di engagement con numerose società in portafoglio, includendo esperti dei team di MSIM che si occupano di sostenibilità. Il nostro dialogo costruttivo mira a promuovere un cambiamento positivo, a migliorare la sostenibilità e a incrementare la creazione di valore nel lungo termine.
Per integrare formalmente le attività di engagement sulle tematiche ESG, affianchiamo le aziende durante le attività di ricerca, in cui vengono discusse le tematiche ESG.
Oltre alla ricerca costante e alle attività di engagement, il voto per delega costituisce un tassello importante dell’integrazione ESG. I membri del team di investimento, infatti, svolgono un ruolo attivo durante le votazioni, coerentemente alle linee guida contenute nella Politica MSIM sul voto per delega.
Inoltre, sfruttiamo le nostre relazioni nel settore per promuovere ulteriori collaborazioni e per sostenere le giuste cause. Il nostro coinvolgimento include la partecipazione al dibattito sulle tematiche ESG e a gruppi di settore come la National Association of Real Estate Investment Managers (NAREIM), la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), la Real Estate Roundtable e la European Public Real Estate Association (EPRA).
Come evolveranno i trend di sostenibilità secondo noi
Previsioni sulla sostenibilità nel settore immobiliare
Di seguito le nostre previsioni sulla sostenibilità nel settore immobiliare, basate sulla consapevolezza che la valutazione dei rischi e delle opportunità ESG avrà un impatto crescente sulle valutazioni, sulle proiezioni dei cash flow e sui rendimenti totali:
MSIM cerca di integrare la sostenibilità in alcuni processi di ricerca e di investimento per rimanere al passo con queste tendenze, mirando a fornire ai clienti un’esposizione ai titoli immobiliari con i rendimenti totali attesi più interessanti.
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Head of Global Listed Real Assets
Global Listed Real Assets Team
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Executive Director, Head of Sustainability for Global Real Assets
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