Articolo di approfondimento

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ottobre 21, 2022

Il cambiamento climatico è arrivato… e lo è anche la necessità di estendere le pratiche di sostenibilità nel settore immobiliare.

ottobre 21, 2022

Il cambiamento climatico è arrivato… e lo è anche la necessità di estendere le pratiche di sostenibilità nel settore immobiliare.

Articolo di approfondimento

Il cambiamento climatico è arrivato… e lo è anche la necessità di estendere le pratiche di sostenibilità nel settore immobiliare.

ottobre 21, 2022

“È fuori da ogni ombra di dubbio che l’intervento umano abbia causato il riscaldamento atmosferico, degli oceani e della superficie terrestre.” Così hanno espresso gli scienziati dell’International Panel on Climate Change (IPCC) delle Nazioni Unite nel sesto report di valutazione pubblicato ad agosto 2021.¹I toni forti utilizzati nel report, volti a denunciare la responsabilità delle azioni umane, ha intensificato l’impellenza di intervenire sul cambiamento climatico.

Non sorprende che il settore immobiliare sia stato sottoposto a pressioni volte ad attenzionare le tematiche di sostenibilità. Circa il 40% delle emissioni di CO₂ a livello globale, infatti, sono riconducibili alle attività di costruzione e gestione edilizia.²

Il team Global Listed Real Assets (GLRA)⁴ di Morgan Stanley Investment Management (MSIM)³ ritiene che i fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) e l’approccio delle società immobiliari alla sostenibilità, influenzino in modo significativo le prospettive future in termini di rischio e rendimento totale. Partendo da questo assunto, riteniamo che per fornire un’adeguata valutazione, sia indispensabile concentrarsi sull’analisi dei fattori di sostenibilità e sull’integrazione dei relativi rischi e opportunità.

L’importanza della sostenibilità negli investimenti immobiliari

Il cambiamento climatico è un fattore importante da tenere in considerazione per il settore immobiliare.⁵Gli edifici esistenti sono esposti a rischi fisici cronici e acuti, come l’intensificarsi di uragani, inondazioni e incendi, nonché i cambiamenti economici, sociali e normativi imposti dalla decarbonizzazione. L’accordo di Parigi ha decretato che per limitare l’aumento di 1,5° della temperatura globale in questo secolo, è necessario dimezzare entro il 2030 le emissioni dirette del settore immobiliare rispetto ai livelli del 2020, e raggiungere la neutralità entro il 2050.⁶

Le società immobiliari quotate in borsa detengono una quota significativa del patrimonio edilizio a livello globale. Per questo motivo svolgono un ruolo centrale nel raggiungimento degli obiettivi globali di sostenibilità. In quanto investitori pubblici del mercato, è importante per noi capire sia come le aziende possano influenzare e raggiungere gli obiettivi di neutralità carbonica, sia come valutare le implicazioni finanziarie e, soprattutto, gli investimenti necessari per raggiungere tali obiettivi.

Poiché presumibilmente l’80% del patrimonio edilizio esistente sarà ancora operativo nel 2050, è cruciale adeguarlo al rispetto degli obiettivi globali di azzeramento delle emissioni.⁷

FIGURA 1 –
Cos’è la sostenibilità?

Chi stabilisce le priorità in materia di sostenibilità?

E’ stata una convergenza di eventi a determinare la rapida ascesa della tematiche di sostenibilità nel settore immobiliare. Tale slacio è imputabile a tre componenti principali: gli investitori immobiliari, le autorità di regolamentazione e i locatari (vedere Figura 2).

FIGURA 2 –
L’approccio alla sostenibilità si articola su tre direttrici principali

INVESTITORI IMMOBILIARI

La quantità di capitali destinati agli investimenti sostenibili ha registrato una crescita esponenziale. Ad esempio, la Net-Zero Asset Owner Alliance (NZAOA) delle Nazioni Unite, un gruppo internazionale di 74 investitori istituzionali con un patrimonio gestito di 10.600 miliardi di dollari, ha come obiettivo l’azzeramento delle emissioni nette di gas serra (GHG) dei propri portafogli di investimento entro il 2050.⁹

La realizzazione di edifici efficienti dal punto di vista energetico rappresenta la seconda principale destinazione di utilizzo dei proventi derivanti dai green bond.¹⁰ All’edilizia ecologica, in particolare, sono stati destinati 76 miliardi, circa un quarto dei 290 miliardi di dollari raccolti a livello globale tramite green bond nel 2020. Le banche inoltre stanno incrementando i finanziamenti ipotecari e la costruzione di edifici ecosostenibili.

AUTORITÀ DI REGOLAMENTAZIONE

Con l’intensificarsi degli effetti del cambiamento climatico in tutto il mondo, il quadro normativo generale si sta evolvendo per affrontarne e mitigarne le conseguenze peggiori, come evidenzia l’adozione di una serie di leggi e normative locali specificamente destinate al settore immobiliare negli Stati Uniti e in Europa (vedere Figura 3).

Stiamo inoltre assistendo a una spinta ancora maggiore a livello globale verso una regolamentazione ESG più completa, con un’attenzione particolare alla lotta al cosiddetto “greenwashing”.¹¹

FIGURA 3 –
Normative ambientali selezionate

Il Regolamento relativo all’informativa sulla sostenibilità nel settore dei servizi finanziari (SFDR) dell’Unione europea (EU) si pone due obiettivi politici di fondo: prevenire il greenwashing e indirizzare i capitali verso le attività economiche sostenibili. Tali obiettivi vengono raggiunti introducendo obblighi specifici per i gestori patrimoniali a livello di società e di prodotto d’investimento, cioè di fondo.¹⁷
La Tassonomia europeaè un sistema di classificazione che stabilisce un elenco di attività economiche sostenibili sotto il profilo ambientale. Potrebbe svolgere un ruolo determinante nell’aiutare l’Unione Europea a incrementare gli investimenti sostenibili e a raggiungere gli obiettivi climatici ed energetici stabiliti per il 2030.¹⁸
Negli Stati Uniti, la Securities and Exchange Commission ha recentemente proposto tre nuove regole che mirano a migliorare le informative sul rischio climatico e/o a ridurre il rischio di greenwashing nel settore finanziario. Se adottate nella forma attuale, tali norme inasprirebbero la regolamentazione riguardante i consulenti d’investimento e i fondi registrati, richiedendo inoltre alle società quotate in borsa, di rendere noti i rischi climatici e i relativi impatti sulle attività e di pubblicare informazioni sui loro obiettivi, traguardi e piani di transizione climatici, ma anche sull’utilizzo degli strumenti di compensazione delle emissioni.

Locatari

Il 63% delle aziende della Fortune Global 500 ha fissato degli obiettivi di riduzione delle emissioni entro il 2050, mentre il 42% ha fissato degli obiettivi climatici significativi (come la neutralità carbonica, RE100,¹⁹ o l’azzeramento delle emissioni nette) o si è impegnato pubblicamente a farlo entro il 2030,²⁰ continuando così a stimolare la domanda di edifici a zero emissioni.

Metà delle società del FTSE 100 ha inoltre un comitato a livello di consiglio di amministrazione che si occupa delle tematiche ESG.²¹

La crescente domanda di edifici sostenibili proveniente dai locatari, è una conseguenza naturale del rafforzamento degli obiettivi climatici fissati dalle società.

Anche il ritorno dei dipendenti sul luogo di lavoro, a seguito della pandemia Covid-19, ha accentuato l’attenzione dedicata agli aspetti della salute e del benessere. L’aumento della domanda e delle aspettative dei locatari nei confronti di edifici sia ecosostenibili che salubri, sta determinando l’applicazione di canoni di locazione più elevati rispetto al resto del mercato. Ad esempio, gli edifici salubri, cioè quelli che possiedono le certificazioni WELL²² e Fitwel²³, hanno canoni di locazione effettivi del 5-8% maggiori rispetto ad edifici analoghi privi di certificazione, per metro quadro.²⁴

Come integriamo i fattori ESG negli investimenti immobiliari

Per il team GLRA di MSIM, l’individuazione e la valutazione dei rischi e delle opportunità legate alla sostenibilità, in particolare ai pilastri ambientali, sociali e di governance (ESG), rappresentano un elemento fondamentale del processo di ricerca. La nostra attenzione alle tematiche ESG è paragonabile alla nostra attenzione per altri fattori come la qualità degli edifici, la locazione, i tassi di occupazione, i business plan strategici, ecc.

La nostra ricerca sostenibile si basa su un approccio a mosaico che prevede l’utilizzo di dati quantitativi e qualitativi provenienti da più fonti. La ricerca interna del team GLRA integra e arricchisce i dati provenienti dai report di sostenibilità delle aziende e da fornitori terzi, come MSCI, ISS, Sustainalytics e il Global Sustainability Real Estate Benchmark (GRESB). La ricerca sulla sostenibilità del team si concentra sulle aree indicate in Figura 4.

FIGURA 4 –
Aree di interesse ESG per il team Global Listed Real Assets

Il processo di ricerca proprietario si traduce in un punteggio che permette di classificare i relativi punti di forza e di debolezza di ciascuna società dell’universo di investimento in base ai fattori ESG. Adeguiamo quindi le nostre valutazioni per tenere conto di tali rischi e opportunità ESG e dell’impatto che possono avere sul valore patrimoniale netto e sulle stime dei cash flow di una società sia nel breve che nel medio periodo. In definitiva, cerchiamo di individuare i titoli immobiliari che possiedono i rendimenti totali attesi più interessanti per i nostri clienti, comprensivi degli adeguamenti per i rischi e le opportunità ESG.

COMUNICAZIONE REGOLARE E SOSTEGNO ALLE GIUSTE CAUSE

Ogni anno conduciamo attività di engagement con numerose società in portafoglio, includendo esperti dei team di MSIM che si occupano di sostenibilità. Il nostro dialogo costruttivo mira a promuovere un cambiamento positivo, a migliorare la sostenibilità e a incrementare la creazione di valore nel lungo termine.

Per integrare formalmente le attività di engagement sulle tematiche ESG, affianchiamo le aziende durante le attività di ricerca, in cui vengono discusse le tematiche ESG.

Oltre alla ricerca costante e alle attività di engagement, il voto per delega costituisce un tassello importante dell’integrazione ESG. I membri del team di investimento, infatti, svolgono un ruolo attivo durante le votazioni, coerentemente alle linee guida contenute nella Politica MSIM sul voto per delega.

Inoltre, sfruttiamo le nostre relazioni nel settore per promuovere ulteriori collaborazioni e per sostenere le giuste cause. Il nostro coinvolgimento include la partecipazione al dibattito sulle tematiche ESG e a gruppi di settore come la National Association of Real Estate Investment Managers (NAREIM), la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), la Real Estate Roundtable e la European Public Real Estate Association (EPRA).

Come evolveranno i trend di sostenibilità secondo noi

In risposta alla richiesta di un approccio quantitativo rigoroso da parte degli investitori e delle autorità di regolamentazione, un numero crescente di fornitori di dati ESG farà il suo ingresso sul mercato, creando modelli proprietari volti a classificare il profilo ESG delle aziende sulla base delle informazioni pubblicamente disponibili.
Aumenterà la domanda di benchmark di sostenibilità immobiliare, come il GRESB, che confronta i profili ESG di investimenti immobiliari affini.
Il rischio di obsolescenza aumenterà in modo sostanziale per gli edifici ad intensità di carbonio potenzialmente bloccata, cioè quegli edifici che non sono in grado di raggiungere una riduzione delle emissioni di gas serra (GHGe) sufficiente a rientrare nel percorso di contenimento della temperatura a 1,5 °C. Ciò ne determinerà una svalutazione in quanto “non sostenibili”, incidendo negativamente sul valore e sui rendimenti potenziali totali.

Previsioni sulla sostenibilità nel settore immobiliare
Di seguito le nostre previsioni sulla sostenibilità nel settore immobiliare, basate sulla consapevolezza che la valutazione dei rischi e delle opportunità ESG avrà un impatto crescente sulle valutazioni, sulle proiezioni dei cash flow e sui rendimenti totali:

L’aumento della domanda di edifici ecosostenibili, la misurazione dei consumi energetici e la centralità della salute, della sicurezza e del benessere dei locatari, porteranno a un nuovo ciclo di investimenti per gli immobili commerciali. I proprietari di immobili che hanno già effettuato investimenti significativi in queste aree si troveranno in una posizione di vantaggio per affrontare l’aumento dei costi.
Sebbene la crescente attenzione verso la sostenibilità sia ormai un trend globale, ci saranno differenze regionali dovute alle prassi esistenti e alle normative, nuove o previste, che impongono l’efficienza energetica. Comprendere queste sfumature sarà sempre più importante per gli investitori immobiliari attivi.
Con l’evoluzione del quadro normativo e degli obblighi di informativa, la gestione e la pubblicazione dei dati ESG diventeranno sempre più importanti. Questo porterà presumibilmente a una maggiore trasparenza e a una migliore comprensione dei rischi e delle opportunità legati ai temi ESG.
In risposta alla crescente domanda di edifici con certificazione verde da parte dei locatari, è probabile che i proprietari di immobili adottino nuove tecnologie per soddisfare gli standard di sostenibilità. Ciò spingerà verso una maggiore innovazione e una crescente differenziazione tra piattaforme operative, marcando nettamente il divario tra vincitori e vinti.

MSIM cerca di integrare la sostenibilità in alcuni processi di ricerca e di investimento per rimanere al passo con queste tendenze, mirando a fornire ai clienti un’esposizione ai titoli immobiliari con i rendimenti totali attesi più interessanti.

¹ IPCC. “Climate Change 2021: The Physical Science Basis. Contribution of Working Group I to the Sixth Assessment Report of the IPCC”, agosto 2021.
² United Nations Environment Programme. “2021 Global Status Report for Buildings and Construction: Towards a Zero‑emission, Efficient and Resilient Buildings and Construction Sector”, ottobre 2021.
³ Il termine MSIM include generalmente qualunque consulente d’investimento registrato controllato da Morgan Stanley. Tuttavia, salvo diversa indicazione, i riferimenti a MSIM non includono Eaton Vance Management, Calvert Research and Management, Atlanta Capital Management Company o Parametric Portfolio Associates che sono state acquisite da Morgan Stanley il 1° marzo 2021.
⁴ Il team Global Listed Real Assets, parte del gruppo MSIM Real Assets, investe in titoli immobiliari e infrastrutturali quotati in borsa. MSIM Real Assets offre soluzioni immobiliari e infrastrutturali complete a partner e clienti.
⁵ McKinsey. “Climate Risk and the Opportunity for Real Estate”, febbraio 2022.
⁶ United Nations Environment Programme. “2021 Global Status Report for Buildings and Construction: Towards a Zero‑emission, Efficient and Resilient Buildings and Construction Sector”, ottobre 2021.
⁷ JLL Research. “Return on Sustainability: How the ‘Value of Green’ Conversation is Growing Up”, gennaio 2022.
⁸ United Nations Brundtland Commission. “Report of the World Commission on Environment and Development: Our Common Future”, aprile 1987.
⁹ UN Environment Programme Finance Initiative. “UN‑convened Net‑Zero Asset Owner Alliance.” Aggiornato al 28 luglio 2022.
¹⁰ United Nations Environment Programme. “2021 Global Status Report for Buildings and Construction: Towards a Zero‑emission, Efficient and Resilient Buildings and Construction Sector”, ottobre 2021.
¹¹ Il termine “greenwashing” indica l’utilizzo di dichiarazioni ingannevoli sulle caratteristiche di sostenibilità di un prodotto.
¹² National BPS Coalition. “About the National BPS Coalition”, gennaio 2022.
¹³ NYC Sustainable Buildings. “Local Law 97”, novembre 2019.
¹⁴ Kimball, Tirey & St. John LLP. “California Energy Commission’s Building Use Benchmarking and Public Disclosure Program – AB 802”. Aggiornato al giugno 2018.
¹⁵ Easee. “‘Décret Tertiaire’ – Tertiary Decree”, ottobre 2021.
¹⁶ Greenberg Traurig, LLP. “Energy Label C Obligation for All Office Buildings in the Netherlands in 2023 (With Few Exceptions)”, novembre 2018.
¹⁷ L’Articolo 8 riguarda i prodotti finanziari che promuovono caratteristiche ambientali o sociali. L’articolo 9 riguarda prodotti finanziari che si pongono come obiettivo investimenti sostenibili mirati.
¹⁸Fonte: https://finance.ec.europa.eu/sustainable‑finance/tools‑and‑standards/eu‑taxonomy‑sustainable‑activities_en.
¹⁹ RE100 è un’iniziativa globale che raggruppa aziende internazionali impegnate a produrre energia elettrica al 100% da fonti rinnovabili. Per maggiori informazioni consultare il sito https://www.there100.org/.
²⁰ Climate Impact Partners. “If Not Now, When?”, settembre 2022.
²¹ Bloomberg. “More Than Half of FTSE 100 Companies Now Have ESG Committees”, settembre 2022.
²² Il WELL Building Standard® è un sistema basato sulle performance atto a misurare, certificare e monitorare le caratteristiche degli edifici e dell’ambiente edificato che hanno un impatto sulla salute e sul benessere umano, come l’aria, l’acqua, la luce e il comfort. Per maggiori informazioni consultare il sito www.usgbc.org/articles/what‑well.
²³ Fitwel è un sistema di certificazione di bioedilizia che si concentra sul miglioramento, la valorizzazione e la salvaguardia della salute e del benessere di chi abita o lavora in edifici direzionali, edifici residenziali multifamiliari e spazi commerciali. Per maggiori informazioni consultare il sito www.fitwel.org.
²⁴ JLL Research. “Return on Sustainability: How the ‘Value of Green’ Conversation is Growing Up”, gennaio 2022.

Laurel Durkay

Head of Global Listed Real Assets

Global Listed Real Assets Team

Mona Benisi

Executive Director, Head of Sustainability for Global Real Assets

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AVVERTENZE SUI RISCHI

Si richiama l’attenzione sui rischi specifici associati all’investimento in titoli del settore immobiliare, quali i fondi di investimento (REIT) e i titoli di società che operano prevalentemente in tale campo. Tali rischi includono: il carattere ciclico del valore delle proprietà immobiliari, i rischi relativi alla situazione economica generale e locale, un’eccessiva attività edilizia e un aumento della concorrenza, un incremento delle imposte sugli immobili e delle spese operative, le tendenze demografiche e le oscillazioni dei redditi da locazione, le modifiche delle leggi urbanistiche, le perdite dovute a incidenti o sentenze sfavorevoli, i rischi ambientali, le restrizioni normative alle locazioni, le variazioni del valore del contesto degli immobili, i rischi relativi a terzi, la mutata attrattiva degli immobili per i locatari, un aumento dei tassi d’interesse e altri fattori in grado di influire sul mercato degli investimenti immobiliari. In generale, gli incrementi dei tassi d’interesse aumentano il costo dei finanziamenti e possono pertanto ridurre, direttamente o indirettamente, il valore di una strategia che investe nel settore immobiliare.

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