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2022 Outlook
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enero 20, 2022

Principales tendencias para el sector inmobiliario y los REITs en 2022 y años posteriores

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enero 20, 2022

Principales tendencias para el sector inmobiliario y los REITs en 2022 y años posteriores


2022 Outlook

Principales tendencias para el sector inmobiliario y los REITs en 2022 y años posteriores

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enero 20, 2022

 
 
  • La pandemia ha acelerado tendencias seculares fundamentales que existen desde hace décadas, incidiendo en los inmuebles a escala global de distintas maneras.
  • La continuidad de la expansión económica y las tendencias seculares transformadoras favorecen el potencial alcista de las acciones del sector inmobiliario en el año que tenemos por delante.
  • Siguen existiendo dispersiones significativas, que representan oportunidades para los gestores activos centrados en los detalles de los sectores de actividad, las regiones, los países y valores concretos.
 
 

Introducción

La pandemia de COVID-19 ha acelerado la disrupción en prácticamente todos los aspectos de la economía global y el sector inmobiliario no es una excepción. El sector, que tradicionalmente ha sido un ámbito con una evolución menor, dictada principalmente por la demografía y la situación económica local, es ahora el epicentro de profundos cambios en la forma en que las personas viven, trabajan, compran y se comunican.

Los mercados inmobiliarios están en una fase de transición. Sin embargo, el favorable crecimiento global, en combinación con tendencias seculares significativas, brindan a los gestores activos amplias oportunidades para añadir valor en 2022. Prevemos otro año sólido para los valores del sector inmobiliario global y es probable que el crecimiento de los flujos de efectivo y de los dividendos mantenga niveles superiores a la tendencia —nuestras previsiones estiman un crecimiento superior al 10%—.

Para comprender cómo estamos posicionando nuestras carteras para el futuro, comencemos valorando la rentabilidad de las acciones del sector inmobiliario global durante 2021.

Repaso al mercado de valores cotizados del sector inmobiliario en 2021

Los mercados de valores cotizados del sector inmobiliario global evolucionaron favorablemente en 2021, con una rentabilidad del 27,2% en USD en el conjunto de 2021, según el índice FTSE EPRA Nareit Developed. Este crecimiento contó con el respaldo de diversos factores macroeconómicos y fundamentales, como los estímulos monetarios y fiscales, el avance en la distribución de vacunas y la reactivación —o la reactivación anticipada— de las economías de todo el mundo.

América del Norte se colocó en cabeza, registrándose solidez en los sectores estadounidenses de autoalmacenamiento (+79,4%), industria/logística (+62,6%), residencial (+57,9%) y comercio minorista (+52,1%); cada uno de ellos obtuvo una rentabilidad superior a la del índice. Tanto Europa como Asia quedaron a la zaga de América del Norte, en gran parte por los rebrotes de COVID-19 y las políticas de cero casos que impidieron reaperturas completas.

 
 
 
GRÁFICO 1: Rentabilidad en USD del índice FTSE EPRA Nareit Developed
 

Fuente: FTSE EPRA Nareit, Morgan Stanley Investment Management.

La rentabilidad histórica no debe interpretarse como una garantía de resultados futuros. La rentabilidad de los índices se expresa sin descontar retenciones fiscales. No es posible invertir en un índice. Los conjuntos se basan en la visión del equipo de inversión el universo de valores inmobiliarios y no es reflejo necesariamente de conjuntos oficiales. Con fines meramente ilustrativos.

 
 

Perspectivas macroeconómicas para 2022 y entorno del mercado inmobiliario

El equipo Global Listed Real Assets de Morgan Stanley Investment Management prevé otro año sólido para las acciones del sector inmobiliario global y es probable que el crecimiento de los flujos de efectivo y de los dividendos mantenga niveles superiores a la tendencia por encima del 10%. Por su parte, los fundamentales de explotación del sector inmobiliario seguirán viéndose favorecidos por el sólido crecimiento del producto interior bruto (PIB), unas incorporaciones a la oferta muy limitadas, la sólida disponibilidad de crédito y un capital que busca invertir en inmuebles.

A continuación, analizamos más de cerca las condiciones macroeconómicas que respaldan nuestra visión de que este será un año sólido para los valores del sector inmobiliario global.

 
 
 
GRÁFICO 2: Un PIB global sólido y por encima de la tendencia, aunque menor que el año anterior
 

Fuente: Morgan Stanley Research, datos a 14 de noviembre de 2021.

No existe ninguna garantía de que se vayan a alcanzar estos objetivos/resultados. Las afirmaciones prospectivas son por naturaleza inherentemente inciertas, pues las rentabilidades materializadas efectivas u otros resultados previstos pueden cambiar rápidamente, entre otras circunstancias, por cambios inesperados en el mercado, variaciones de los tipos de interés, cambios legislativos o reglamentarios y catástrofes naturales.

 
 

LA INFLACIÓN SIGUE SIENDO SUPERIOR A LA TENDENCIA

El equipo económico de Morgan Stanley Research prevé que la inflación en los principales mercados “alcanzará máximos para después retroceder” en más de dos puntos porcentuales a lo largo de 2022, permaneciendo por encima de la tendencia.

Históricamente, los fondos de inversión inmobiliaria (REITs) han obtenido rentabilidades positivas en la mayoría de los periodos con inflación al alza. Esto se debe a que la inflación suele coincidir con etapas de crecimiento económico más sólido y los inversores consideran que los activos inmobiliarios son una protección frente a la subida de los precios. A medida que suben los precios, el valor de los inmuebles tiende a incrementarse, mientras que los flujos de efectivo también salen beneficiados.

La medida en que los propietarios pueden repercutir las subidas de los precios depende de las condiciones del arrendamiento. Los arrendamientos de corta duración, como en los casos de hoteles, locales de almacenamiento y activos residenciales, se restablecen con frecuencia y los propietarios pueden ajustar las rentas en función de las presiones inflacionarias. Los arrendamientos de mayor duración, como los de locales comerciales, oficinas y espacios industriales, a menudo ofrecen protección frente a la inflación mediante acuerdos de subidas fijas o vinculadas al índice de precios al consumo (IPC). En vista de las previsiones de una inflación superior a la tendencia y un crecimiento sólido del PIB, nuestro equipo espera que se beneficien los flujos de efectivo del sector inmobiliario. Según las expectativas de crecimiento sólido de los flujos de efectivo, nuestro equipo prevé un crecimiento interanual de los dividendos del 10% para 2022.

 
 
 
GRÁFICO 3: Los REITs pueden ofrecer protección frente a la inflación
 

Fuentes: Bloomberg Economic Data, Morgan Stanley Investment Management. Análisis de la rentabilidad total durante un año del índice FTSE Nareit All Equity REITs y de la variación interanual del índice de precios al consumo de manera trimestral durante el periodo de 20 años finalizado el 30 de septiembre de 2021. Datos de inflación basados en el índice interanual del IPC, medida de los precios que pagan los consumidores por una cesta de bienes y servicios de consumo, recogidos por la Oficina de Estadísticas de Empleo de Estados Unidos.

La rentabilidad histórica no es indicativa de resultados futuros. Datos a 30 de septiembre de 2021. Los índices no incluyen gastos, comisiones o gastos de suscripción, que reducirían la rentabilidad. Los índices no están gestionados y no se consideran una inversión. No es posible invertir directamente en un índice.

 
 

LOS SALARIOS CONTINÚAN SU TRAYECTORIA ALCISTA

La continuidad de la recuperación económica, en combinación con la escasez de mano de obra, está impulsando los salarios al alza. El aumento de los sueldos impulsa el consumo y el gasto, lo cual es positivo para numerosos sectores inmobiliarios. Dicho esto, los inversores deben sopesar estas ventajas frente al impacto de unos sueldos más elevados y una disponibilidad limitada de mano de obra en todos los aspectos, desde los costes de producción hasta las operaciones.

Creemos que la escasez de trabajadores se moderará según la participación en la mano de obra aumente de manera tangencial, pero atención, pues los propietarios con unas estructuras de costes más intensas desde el punto de vista operativo registrarán un crecimiento excesivo de los gastos con respecto a sus homólogos. Esta situación pone de manifiesto la importancia de la adopción de tecnología en 2022.

 
 
 
GRÁFICO 4: Crecimiento de los salarios frente a la inflación
 

Fuente: Bloomberg Economic Data:

crecimiento de los salarios según el índice WGTROVER; medida del crecimiento nominal de los salarios de las personas físicas basada en la variación porcentual mediana del salario por hora de las personas físicas entre dos puntos con una diferencia de 12 meses; recogidos por la Reserva Federal de Atlanta, https://www.atlantafed.org/chcs/wage-growth-tracker.aspx

Datos de inflación basados en el índice interanual del IPC, medida de los precios que pagan los consumidores por una cesta de bienes y servicios de consumo, recogidos por la Oficina de Estadísticas de Empleo de Estados Unidos.

 
 

LOS TIPOS SE MANTENDRÁN MÁS BAJOS DURANTE MÁS TIEMPO

La solidez del crecimiento económico global sugiere que los bancos centrales y los gobiernos comenzarán a retirar su respaldo monetario y fiscal. La Reserva Federal ha comenzado a reducir paulatinamente sus compras de bonos y es probable que anuncie subidas de los tipos nominales en 2022; se prevé que la mayoría de los bancos centrales a escala mundial sigan el camino del regulador estadounidense.

Aunque la creencia convencional es que unos tipos de interés más altos son malas noticias para el sector inmobiliario, la historia ha demostrado que las subidas del precio del dinero, cuando van acompañadas de un crecimiento sólido del PIB, crean un entorno favorable para los inmuebles y los valores del sector inmobiliario. Esto se debe a que, a diferencia de lo que sucede con la renta fija y muchos otros activos que generan rentabilidad, los inmuebles conservan la sensibilidad económica y la capacidad para fijar precios.

Además, no ha cambiado nuestra perspectiva de que los tipos permanecerán más bajos durante más tiempo. Los bajos tipos de interés en términos absolutos continúan favoreciendo la búsqueda de rentabilidad por parte de los inversores; según Preqin, a diciembre de 2021, había 376.300 millones de USD de capital inmovilizado, listo para ser invertido en el sector inmobiliario.

 
 
 
GRÁFICO 5: La rentabilidad de los REITs y las variaciones de los tipos de interés
 

Fuente: análisis de Nareit del índice FTSE Nareit All Equity REITs a través de FactSet, tasa de vencimiento constante de bonos del Tesoro a 10 años a través de FRED desde el primer trimestre de 1993 hasta el tercer trimestre de 2021. Intervalos trimestrales de rentabilidades correspondientes a periodos de 12 meses consecutivos.

La rentabilidad histórica no es indicativa de resultados futuros. Se facilita con fines meramente informativos y no debería considerarse una recomendación o una oferta para comprar o vender cualesquiera valores.

 
 

Cinco principales tendencias para los inmuebles y los REITs que seguir en 2022

Las favorables condiciones de crecimiento económico son un buen augurio para los valores del sector inmobiliario. Aunque este ha sido el caso habitualmente, la perspectiva de inversión para el año que tenemos por delante presenta bastantes más matices. La pandemia de COVID-19 ha acelerado e introducido nuevas dinámicas en el mercado, creando dispersiones —y oportunidades— significativas y, en muchos casos, sorprendentes en sectores y regiones.

NÚM. 1 LAS CONDUCTAS ADOPTADAS POR LA COVID-19 SE CONVIERTEN EN EXPECTATIVAS APRENDIDAS DE LA "NUEVA NORMALIDAD", LO CUAL INCIDE EN LAS OFICINAS Y LOS HOTELES DE NEGOCIOS

Hace más de dos décadas, la llegada de las "punto com" puso en marcha cambios profundos que han llegado a todos los sectores, incluido el inmobiliario. La demanda cambió de centros comerciales a almacenes y centros de datos, mientras que la mayor flexibilidad en las formas de trabajo cambió la dinámica de los espacios para oficinas.

Posteriormente, la COVID-19 aceleró todas estas tendencias, provocando un giro drástico —y en muchos casos, permanente— en las conductas de los consumidores, los empleados y las organizaciones, así como en sus normas.

Ahora que el trabajo híbrido y el teletrabajo forman parte de nuestro vocabulario y ya no son una excepción, el sector inmobiliario está atravesando un cambio permanente. Los inmuebles para oficinas de numerosas ciudades y los establecimientos orientados a los negocios continúan sufriendo el deterioro de la demanda y de su valor.

Sin embargo, el impacto real en la demanda de oficinas variará de una ciudad a otra y un mayor enfoque hacia la salud, el bienestar y la seguridad podrían compensar en parte el deterioro de la demanda; será necesario que los gestores activos adopten un análisis top-down de las tendencias. La utilización de oficinas a escala global oscilaba recientemente entre el entorno del 15% y más del 70%, registrándose algunas de las tasas más bajas en San Francisco, Seattle y Nueva York y algunas de las más altas en Estocolmo, París y Hong Kong.

De manera similar, los viajes de negocios esenciales regresarán, pero posiblemente no a los niveles previos a la pandemia, pues las corporaciones valoran la eficiencia en costes que brindan los entornos virtuales. Dicho esto, los viajes de ocio han recuperado en numerosos lugares sus niveles de 2019. También percibimos notables diferencias regionales que se deben en parte a las tasas de vacunación y la normativa local sobre viajes.

NÚM. 2 LAS TIENDAS FÍSICAS CONTINÚAN REITERANDO LA IMPORTANCIA DE LA DISTRIBUCIÓN TRAS CASI UNA DÉCADA DE CAÍDAS

El comercio minorista ha experimentado un descenso secular significativo al haber causado su homólogo electrónico un giro en la demanda, de tiendas a almacenes, centros de datos e instalaciones logísticas. En este sentido, también se ha producido una desconexión entre el crecimiento del conjunto de las ventas minoristas y la demanda de inmuebles comerciales.

Sin embargo, actualmente se vuelven a apreciar las tiendas físicas al repensar los comerciantes la función del establecimiento físico en la distribución y, en algunos casos, el desarrollo de marca. Es probable que continúe la racionalización de las superficies a medida que crezca el comercio electrónico, pero las tiendas físicas no desaparecerán. La pandemia ha puesto de manifiesto la importancia de un espacio físico en un verdadero entorno de distribución multicanal. Así pues, los comerciantes están reinvirtiendo en sus tiendas y procurando firmar contratos de arrendamiento de locales en centros comerciales premium a escala global.

La mejora de los fundamentales comerciales también es un buen augurio para este sector. Los problemas de las cadenas de suministro van camino de resolverse en 2022, lo cual se traducirá en la reposición de existencias y un mayor gasto en artículos con demanda acumulada. Se prevé que el consumo siga siendo sólido en 2022 respaldado por un aumento de los salarios y la renta personal, así como por la solidez de los niveles de ahorro. Asimismo, se prevé que las quiebras de comercios sean muy bajas en 2022 dada la mejora de la solvencia de los arrendatarios y la caída del año anterior.

 
 
 
GRÁFICO 6 Quiebras de comercios en Estados Unidos entre 2017 y 2021
 

Fuente: Citi Research, datos a 8 de diciembre de 2021.

Datos calculados agregando anuncios al público de quiebras en Estados Unidos y los consiguientes cierres de tiendas en ese país al año.

 
 

NÚM. 3 LA TECNOLOGÍA ES UN FACTOR DE DISRUPCIÓN PARA EL SECTOR INMOBILIARIO COMERCIAL Y LA ADOPCIÓN DE TECNOLOGÍA INMOBILIARIA ("PROP-TECH") SEPARA A LOS GANADORES DE LOS PERDEDORES

El sector inmobiliario se está reinventando para servir a su objetivo original —facilitar el comercio, almacenar bienes y proporcionar cobijo—, pero en el marco de la era digital. Aunque la tecnología ha hecho que la demanda en el sector inmobiliario vire desde el comercio físico o las oficinas a los centros de datos, las torres de comunicaciones y las instalaciones de logística, creará ganadores y perdedores en dicha industria.

Los propietarios están adoptando en la actualidad la "prop-tech" para mejorar todos los aspectos: desde ventas a marketing, pasando por las funciones administrativas y la gestión inmobiliaria. Por ejemplo, en el ámbito inmobiliario residencial, características como cerraduras inteligentes, visitas autoguiadas y aplicaciones de arrendamiento online constituyen reclamos clave para numerosos arrendatarios potenciales que se sienten cada vez más cómodos con una amplia variedad de aplicaciones tecnológicas en su día a día. Se trata de un aspecto de especial importancia en la actualidad y consideramos que los partícipes que antes adopten la tecnología estarán mejor protegidos de las presiones sobre los gastos que suponen el aumento de los salarios y la escasez de mano de obra.

Dado que el sector inmobiliario presenta una de las tasas de adopción de tecnología más bajas de las categorías industriales globales, las compañías y los inversores inmobiliarios disponen de un importante margen para cosechar los beneficios de una mayor integración.

 
 
 
GRÁFICO 7: Porcentaje de compañías que han adoptado una herramienta por categoría
 

Fuente: encuesta a propietarios de inmuebles de Ernst and Young LLP, datos a marzo de 2020. La adopción de tecnología en el ámbito inmobiliario comercial exige una estrategia corporativa sólida, E&Y LLP 2020. “IoT” se refiere al “Internet de las cosas.”

 
 

NÚM. 4 LA SOSTENIBILIDAD YA ES ALGO PERMANENTE Y EL NEXO DE LA RESPONSABILIDAD CORPORATIVA Y SOCIAL

Las empresas, los gobiernos y los inversores más importantes del mundo se están comprometiendo a lograr la neutralidad en carbono para 2050, lo cual implica importantes repercusiones para el sector inmobiliario global.

Según el Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, las operaciones de edificación y la construcción representan el 39% de las emisiones de gases de efecto invernadero de todo el mundo. Estima que las emisiones de carbono derivadas directamente de la construcción deberán reducirse a la mitad para 2030 para ir camino de lograr el objetivo para 2050.

Al mismo tiempo, la demanda de características verdes en las edificaciones y de medición de la energía está creciendo y los arrendatarios también están priorizando la salud, la seguridad y el bienestar. Creemos que esta evolución se traducirá en un nuevo ciclo de inversiones en inmovilizado para el ámbito de los inmuebles comerciales. Los propietarios que ya se han centrado en la eficiencia energética, sistemas de filtrado del aire óptimos y reducción del consumo de agua y de generación de residuos son los mejor posicionados para hacer frente a estos costes cada vez mayores de cara al futuro, pues ya habrán acometido inversiones significativas al respecto.

Si bien el creciente enfoque hacia la sostenibilidad es una tendencia global, es importante apuntar que existen diferencias regionales por la normativa existente y los reglamentos, nuevos o previstos, que rigen la eficiencia energética.

 
 
 
GRÁFICO 8: Emisiones globales de CO2 al año
 

Proporción de energía y emisiones correspondientes a edificios y el sector de la construcción, 2017

Fuente: Global Alliance for Building and Construction, 2018 Global Status Report.

 
 

NÚM. 5 LAS OPERACIONES AUMENTAN A MEDIDA QUE SE RECUPERAN LOS FUNDAMENTALES - LAS FUSIONES Y LAS ADQUISICIONES SUPERAN LOS NIVELES DE 2021

Dado que es probable que los tipos de interés absolutos sigan siendo más bajos durante más tiempo, la búsqueda de rentabilidad sigue siendo intensa. Del universo de clases de activos en que invertir, los inmuebles ofrecen de las rentabilidades más altas, tan solo por detrás de los bonos de alta rentabilidad globales.

Además, los fondos privados han captado volúmenes significativos de capital para invertir, reservados para el sector inmobiliario global. Prevemos que los diferenciales entre los precios comprador y vendedor sigan estrechándose según las nuevas cifras de crecimiento del PIB, el éxito de la vacunación y la reactivación de las economías brinden más claridad sobre la cadencia de la recuperación de los flujos de efectivo y el valor de los inmuebles.

Es de esperar que, a medida que mejoren los fundamentales, aumenten las operaciones. A fin de cuentas, consideramos que las fusiones y las adquisiciones y las privatizaciones en 2022 superarán los niveles de 2021, año en que se produjo una avalancha de operaciones.

 
 
 
GRÁFICO 9: Rentabilidad de activos alternativos en que invertir
 

Fuente: FactSet para la rentabilidad por dividendo del índice de renta variable; BlackRock Aladdin para la rentabilidad nominal del índice de renta fija; base de datos FactSet EcoWin para la rentabilidad de los valores a 10 años del Tesoro estadounidense.

Clases de activos representadas por los siguientes índices: gran capitalización estadounidense: índice S&P 500; pequeña capitalización estadounidense: índice Russell 2000; mercados desarrollados: índice MSCI World; grado de inversión global: índice Bloomberg Barclays Global Aggregate Bond; alta rentabilidad global: índice Bloomberg Barclays Global High Yield Total Return; mercados emergentes: índice MSCI Emerging Markets; emisores inmobiliarios cotizados de mercados desarrollados: índice FTSE EPRA Nareit Developed Extended; REIT estadounidenses: índice FTSE Nareit All Equity REITs; TIPS estadounidenses: índice Bloomberg Barclays TIPS.

 
 
 
GRÁFICO 10: Capital comprometido para fondos inmobiliarios privados de capital fijo
 

Fuente: Preqin.

La rentabilidad histórica no es indicativa de resultados futuros. Los puntos de vista, las opiniones y las previsiones que se recogen en este documento corresponden a los del equipo de inversión en diciembre de 2021, no son necesariamente indicativos de los de Morgan Stanley, pueden cambiar en función de las condiciones de mercado, económicas y de otro tipo y pueden no llegar a materializarse Los datos que se muestran corresponden al mes de diciembre de cada año. Los datos del gráfico correspondiente a diciembre de 2021 son una estimación.

 
 
 
GRÁFICO 11: Capital comprometido para fondos inmobiliarios privados de capital fijo
 

Fuente: Preqin.

Los datos son estimaciones correspondientes al mes de diciembre de 2021. Asia-Pacífico incluye Asia (11,9%) y Australasia (1,8%). Otros incluye múltiples regiones (0,9%), América (0,8%), Oriente Medio e Israel (0,3%) y África (0,1%)

 
 

Conclusión

De cara a 2022, la expansión del PIB por encima de la tendencia y la continuidad de la recuperación de los fundamentales del sector inmobiliario, en combinación con unas valoraciones relativas atractivas, sientan las bases para otro año de crecimiento para los inmuebles y los REITs globales.

Al mismo tiempo, la significativa dispersión dentro del propio sector —en concreto, en el caso de los valores vinculados al comercio minorista, las oficinas y la restauración— ofrece oportunidades a los inversores especializados en la selección activa de valores. Aunque en general nos mostramos optimistas con respecto al sector inmobiliario global, consideramos que las tendencias clave brindarerán en 2022 nuevos factores impulsores a determinados sectores y compañías.

 
 
 
GRÁFICO 12: Puntuación de sector para 2022
 

Fuente: Morgan Stanley Investment Management. Los puntos de vista, las opiniones y las previsiones que se recogen en este documento corresponden a los del equipo de inversión Global Listed Real Assets a diciembre de 2021, no son necesariamente indicativos de los de Morgan Stanley, pueden cambiar en función de las condiciones de mercado, económicas y de otro tipo y pueden no llegar a materializarse. La rentabilidad histórica no es indicativa de resultados futuros.

 
 

Equipo Global Listed Real Assets: Filosofía de inversión

La identificación de valor relativo es la prioridad de la inversión inmobiliaria en Morgan Stanley Investment Management (MSIM). El equipo Global Listed Real Assets de MSIM emplea análisis propios para invertir en valores cotizados del sector inmobiliario que consideramos que ofrecen el mejor valor con respecto a sus activos subyacentes y sus perspectivas de crecimiento. El equipo combina un enfoque bottom-up, evaluando el valor intrínseco, los múltiplos de las acciones y las perspectivas de crecimiento de cada valor, con un análisis top-down que incorpora puntos de inflexión fundamentales, cuestiones macroeconómicas y riesgos geopolíticos y nacionales. Al incorporar una valoración del mercado de renta variable y una valoración inmobiliaria más tradicional con una estrategia top-down, consideramos que nuestras topestrategias están bien preparadas para identificar valores con las mejores rentabilidades totales esperadas.

 
 

Consideraciones sobre riesgos

Invertir supone riesgos y no se puede garantizar que una estrategia vaya a obtener beneficios o a evitar sufrir pérdidas.

La asignación/diversificación de activos no le protege frente a pérdidas en un mercado concreto, aunque le permite repartir el riesgo entre varias clases de activos. No existe garantía de que una cartera vaya a alcanzar su objetivo de inversión. Las carteras están expuestas al riesgo de mercado, que es la posibilidad de que los valores de la cartera bajen y que, por consiguiente, el valor de las acciones de la cartera sea inferior al que usted pagó por ellas. Los valores de mercado pueden cambiar a diario por acontecimientos económicos y de otro tipo (por ejemplo, catástrofes naturales, crisis sanitarias, atentados terroristas, conflictos y disturbios) que afecten a mercados, países, compañías o gobiernos. Resulta difícil predecir el momento en que se producirán tales acontecimientos, así como su duración y sus posibles efectos adversos (por ejemplo, para la liquidez de las carteras). En consecuencia, los inversores en esta cartera pueden perder dinero. Tenga en cuenta que esta cartera puede estar sujeta a determinados riesgos adicionales.

En general, los valores de las acciones de renta variable también fluctúan en respuesta a actividades propias de una compañía. Las inversiones en mercados extranjeros comportan riesgos específicos como, por ejemplo, de divisa, políticos, económicos, de mercado y de liquidez. Los riesgos de invertir en países de mercados emergentes son mayores que los riesgos asociados a inversiones en países desarrollados extranjeros. Las acciones de compañías de pequeña y mediana capitalización entrañan riesgos específicos, como una limitación de líneas de productos, mercados y recursos financieros y una volatilidad de mercado mayor que los títulos de compañías más grandes y consolidadas. Las inversiones en activos inmobiliarios, incluidos fondos de inversión inmobiliaria (REITs), están sujetas a riesgos similares a los propios de poseer directamente activos inmobiliarios y son sensibles a factores como la competencia gestora y los cambios en la legislación fiscal. Los riesgos de poseer inmuebles directamente, así como la forma en que se encuentren constituidas y operadas las sociedades de explotación de bienes inmuebles (REOC), afectarán a la cartera. Exigen habilidades de gestión especializadas, lo que causa que una cartera asuma indirectamente el coste de dichas habilidades. Además, las sociedades inmobiliarias extranjeras pueden estar sujetas a las leyes, las normas y los reglamentos que rijan a dichas entidades y el incumplimiento de tales leyes, normas y reglamentos podría afectar negativamente al rendimiento de esas entidades.

 
laurel.durkay
Head of Global Listed Real Assets
Global Listed Real Assets Team
 
 
 
 

DEFINICIONES

El índice FTSE EPRA Nareit Developed es un índice ponderado por capitalización bursátil diseñado para reflejar la evolución de las acciones de compañías activas en los mercados inmobiliarios de América del Norte, Europa y Asia. La evolución del índice se expresa en USD y supone que los dividendos se reinvierten. El índice no está gestionado y no incluye gastos, comisiones ni gastos de suscripción. No es posible invertir directamente en un índice.

El índice FTSE NAREIT All Equity REITs es un índice ponderado por capitalización bursátil ajustado por las acciones en libre circulación de REITs de acciones de Estados Unidos. Los componentes del índice incluyen todos los REITs aptos en términos fiscales cuyos activos totales son en más del 50% activos inmobiliarios aptos, distintos de hipotecas garantizadas con bienes inmuebles.

El índice FTSE EPRA Nareit Developed Extended representa sectores conexos al inmobiliario (por ejemplo, infraestructuras y madera) y otros valores que actualmente no son aptos para el índice FTSE EPRA Nareit Developed, con base en su pertenencia al índice FTSE Nareit All Equity REITs.

El índice de precios al consumo (IPC) interanual mide las variaciones interanuales del índice de precios al consumo (IPC); se trata de un parámetro que examina la media ponderada de los precios de una cesta de bienes y servicios de consumo, como transporte, alimentos y atención sanitaria. El IPC se calcula tomando los cambios de precio de cada artículo incluido en la cesta de bienes predeterminada y promediándolos; los bienes se ponderan según su importancia. Las variaciones del IPC se utilizan para evaluar los cambios de precios asociados con el coste de la vida.

El mecanismo de la Reserva Federal de Atlanta para el seguimiento de la evolución de los salarios (“WGTROVER”) es una medida del crecimiento nominal de los salarios de las personas físicas. Se confecciona utilizando microdatos de la encuesta de población actual (CPS) y es la mediana de la variación porcentual del salario por hora de las personas físicas observada entre dos puntos temporales separados por 12 meses.

El índice S&P 500® mide la rentabilidad del segmento de gran capitalización del mercado de renta variable estadounidense, cubriendo aproximadamente el 75% de dicho mercado. El índice incluye 500 compañías punteras de sectores líderes de la economía estadounidense.

El índice Russell 2000® es un índice que mide la evolución de las 2.000 compañías más pequeñas del índice Russell 3000.

El índice MSCI World es un índice ponderado por capitalización bursátil ajustado por las acciones en libre circulación que tiene por objeto medir la rentabilidad de las bolsas de mercados desarrollados de todo el mundo. La expresión “en libre circulación” designa la proporción de las acciones en circulación que se consideran disponibles para su compra por los inversores en los mercados bursátiles. La evolución del índice se expresa en USD y supone que los dividendos netos se reinvierten.

El índice Bloomberg Barclays Global Aggregate Bond supone un indicador general de los mercados globales de bonos de tipo fijo con grado de inversión.

El índice Bloomberg Barclays Global High Yield Total Return supone un indicador general de los mercados globales de crédito de alta rentabilidad. Está formado por los índices Bloomberg Barclays US High Yield, Pan-European High Yield y Emerging Markets (EM) Hard Currency High Yield.

El índice MSCI Emerging Markets (MSCI EM) es un índice ponderado por capitalización bursátil ajustado por las acciones en libre circulación que tiene por objeto medir la rentabilidad de las bolsas de mercados emergentes.

El índice Bloomberg Barclays US Treasury Inflation-Linked Bond mide la rentabilidad del mercado de títulos del Tesoro protegidos frente a la inflación (TIPS) de Estados Unidos. Las posiciones de la Reserva Federal en TIPS estadounidenses no son aptas para índices y se excluyen del importe nominal en circulación de cada bono del índice. El índice US TIPS es un subconjunto de los componentes de mayores dimensiones del índice Global Inflation-Linked Bond.

Los índices no incluyen gastos, comisiones ni gastos de suscripción, que reducirían la rentabilidad. Los índices no están gestionados y no deben considerarse una inversión. No es posible invertir directamente en un índice.

La rentabilidad o la rentabilidad corriente es un parámetro que tiene en cuenta el precio actual de un valor o un activo que genera rentas (por ejemplo, un bono) en lugar de su valor nominal y representa la rentabilidad que un inversor esperaría si comprara el valor o el activo y lo mantuviera durante un año. Se calcula dividiendo las entradas de efectivo anuales entre el precio de mercado.

La dispersión mide la gama de posibles resultados de las inversiones con base en la volatilidad o las rentabilidades históricas.

El valor del Tesoro con vencimiento constante (CMT) es el valor teórico de un título del Tesoro estadounidense, que se basa en los valores recientes de dichos títulos ofrecidos a subasta. El valor lo obtiene el Tesoro estadounidense a diario interpolando la curva de rentabilidades de sus activos, lo cual, a su vez, se basa en las rentabilidades de las ofertas al cierre de los valores del Tesoro que se negocian activamente. Se calcula empleando la curva de rentabilidades diarias de los valores del Tesoro estadounidense.

INFORMACIÓN IMPORTANTE

Fecha de los datos: 30 de noviembre de 2021 salvo que se indique otra cosa.

No existen garantías de que una estrategia de inversión vaya a funcionar en todas las condiciones de mercado, por lo que cada inversor debe evaluar su capacidad para invertir a largo plazo, especialmente en periodos de retrocesos en el mercado.

Una cuenta gestionada por separado podría no ser adecuada para todos los inversores. Las cuentas gestionadas por separado según la estrategia concreta incluyen diversos títulos que pueden no seguir necesariamente la rentabilidad de un índice concreto. Se requiere un nivel mínimo de activos.

Para obtener información importante sobre los gestores de inversiones, consulte la parte 2 del formulario ADV.

Los puntos de vista y las opiniones y/o los análisis expresados pertenecen al autor o al equipo de inversión en la fecha de elaboración de este documento, podrán variar en cualquier momento sin previo aviso debido a las condiciones del mercado o económicas y podrían no llegar a materializarse. Además, tales puntos de vista no se actualizarán o revisarán de otro modo con el fin de recoger la información disponible o las circunstancias existentes y los cambios que se produzcan después de la fecha de publicación. Los puntos de vista expresados no reflejan los de todo el personal de inversión de Morgan Stanley Investment Management (MSIM) ni los de sus sociedades dependientes o filiales (en conjunto "la firma") y podrían no plasmarse en todos los productos y las estrategias que esta ofrece.

Las previsiones y/o las estimaciones que se facilitan en este documento pueden variar y no llegar a materializarse. La información relativa a rentabilidades de mercado previstas y perspectivas de mercado se basa en los estudios, los análisis y las opiniones de los autores o el equipo de inversión. Estas conclusiones son de naturaleza especulativa, pueden no llegar a producirse y no pretenden predecir la rentabilidad futura de ningún producto o estrategia concretos que ofrece la firma. Los resultados futuros pueden diferir significativamente dependiendo de factores tales como cambios en los títulos, los mercados financieros o las condiciones económicas en general.

Este documento se ha preparado sobre la base de información disponible de forma pública, datos desarrollados internamente y otras fuentes externas consideradas fiables. Sin embargo, no se formula declaración alguna con respecto a su exactitud y la firma no ha buscado verificar de forma independiente la información obtenida de fuentes públicas y de terceros.

Este documento es una comunicación general que no es imparcial y toda la información provista se ha elaborado exclusivamente a efectos ilustrativos y formativos y no constituye una oferta o una recomendación para comprar o vender títulos concretos ni para adoptar una estrategia de inversión determinada. La información recogida en este documento no se ha elaborado atendiendo a las circunstancias particulares de ningún inversor y no constituye asesoramiento de inversiones ni debe interpretarse en modo alguno como asesoramiento fiscal, contable, jurídico o regulatorio. Por consiguiente, antes de tomar una decisión de inversión, los inversores deben consultar a un asesor jurídico y financiero independiente para que les informe sobre las consecuencias fiscales de tal inversión.

La firma no presta asesoramiento fiscal. La información fiscal incluida en este documento es general y no tiene carácter exhaustivo. No tiene como fin, ni se ha elaborado para, y no podrá usarse con sujetos pasivos al objeto de evitar penalizaciones que podrían imponerse al sujeto pasivo. Las leyes fiscales de cada jurisdicción son complejas y cambian constantemente. Siempre debería consultar a su propio asesor jurídico o fiscal para que les informe sobre su situación individual.

Los diagramas y los gráficos que se recogen en este documento se proporcionan con fines meramente ilustrativos. La rentabilidad pasada no es garantía de resultados futuros.

Los índices no están gestionados y no incluyen gastos, comisiones o gastos de suscripción. No es posible invertir directamente en un índice. La propiedad intelectual de los índices que se mencionan en este documento (incluidas las marcas comerciales registradas) corresponde a sus concedentes de licencia. Los licenciantes no patrocinan, respaldan, venden ni promocionan en modo alguno ningún producto basado en índices, por lo que no tendrán responsabilidad alguna en relación a este respecto.

Este documento no es un producto del departamento de análisis de Morgan Stanley y no debe considerarse un documento de análisis o una recomendación basada en análisis.

La firma no ha autorizado a intermediarios financieros a utilizar y distribuir este documento salvo que su uso o su distribución sean conformes con las disposiciones legislativas y reglamentarias aplicables. Además, los intermediarios financieros deberán comprobar por sí mismos que la información recogida en este documento es adecuada para las personas destinatarias, teniendo en cuenta sus circunstancias y sus objetivos. La firma no será responsable del uso o el uso inapropiado de este documento por cualesquiera tales intermediarios financieros y declina toda responsabilidad al respecto.

Este documento podrá traducirse a otros idiomas. Cuando se haga tal traducción, la versión en inglés se considerará definitiva. En caso de discrepancias entre la versión en inglés y cualquier versión de este documento en otro idioma, prevalecerá la versión en inglés.

La totalidad o parte de este documento no puede ser reproducida, copiada, modificada, utilizada para crear un trabajo derivado, ejecutada, mostrada, publicada, cargada, objeto de licencia, enmarcada, distribuida o transmitida directa o indirectamente ni cualquiera de sus contenidos divulgados a terceros sin el consentimiento expreso por escrito de la firma. Este documento no puede ser objeto de enlace a menos que el hipervínculo sea para uso personal y no comercial. Toda la información que figura en este documento es propia y cuenta con la protección de la legislación sobre derechos de autor y demás leyes aplicables.

Morgan Stanley Investment Management es la división de gestión de activos de Morgan Stanley.

DISTRIBUCIÓN

Este documento se dirige exclusivamente a personas que residan en jurisdicciones donde la distribución o la disponibilidad de la información que aquí se recoge no vulneren las leyes o los reglamentos locales y solo se distribuirá entre estas personas.

MSIM, división de gestión de activos de Morgan Stanley (NYSE: MS), y sus filiales disponen de acuerdos a fin de comercializar los productos y servicios de cada compañía. Cada filial de MSIM está regulada según corresponda en la jurisdicción en la que opera. Las filiales de MSIM son: Eaton Vance Management (International) Limited, Eaton Vance Advisers International Ltd., Calvert Research and Management, Eaton Vance Management, Parametric Portfolio Associates LLC, Atlanta Capital Management LLC, Eaton Vance Management International (Asia) Pte. Ltd.

Este documento lo ha emitido una o más de las siguientes entidades:

EMEA:

Este documento se dirige únicamente a clientes profesionales/acreditados.

En la UE, los documentos de MSIM y Eaton Vance los emite MSIM Fund Management (Ireland) Limited (“FMIL”). FMIL está regulada por el Banco Central de Irlanda y está constituida en Irlanda como sociedad de responsabilidad limitada con el número de registro 616661 y tiene su domicilio social en The Observatory, 7-11 Sir John Rogerson's Quay, Dublín 2, D02 VC42 (Irlanda).

Fuera de la UE, los documentos de MSIM los emite Morgan Stanley Investment Management Limited (MSIM Ltd.), autorizada y regulada por la Autoridad de Conducta Financiera. Inscrita en Inglaterra. Número de registro: 1981121. Domicilio social: 25 Cabot Square, Canary Wharf, Londres E14 4QA.

En Suiza, los documentos de MSIM los emite Morgan Stanley & Co. International plc, London (Zurich Branch). Autorizada y regulada por la Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (“FINMA”). Domicilio social: Beethovenstraße 33, 8002 Zúrich (Suiza).

Fuera de Estados Unidos y la UE, los documentos de Eaton Vance los emite Eaton Vance Management (International) Limited (“EVMI”), 125 Old Broad Street, Londres EC2N 1AR (Reino Unido), que está autorizada y regulada en el Reino Unido por la Autoridad de Conducta Financiera.

Italia: MSIM FMIL (Milan Branch) (Sede Secondaria di Milano), Palazzo Serbelloni, Corso Venezia 16, 20121 Milán (Italia). Países Bajos: MSIM FMIL (Amsterdam Branch), Rembrandt Tower, 11th Floor, Amstelplein 1, 1096HA (Países Bajos). Francia: MSIM FMIL (Paris Branch), 61 rue de Monceau, 75008 París (Francia). España: MSIM FMIL (Madrid Branch), calle Serrano 55, 28006 Madrid (España).

ORIENTE MEDIO:

Dubái: MSIM Ltd (Representative Office, Unit Precinct 3-7th Floor-Unit 701 and 702, Level 7, Gate Precinct Building 3, Dubai International Financial Centre, Dubái, 506501 (Emiratos Árabes Unidos). Teléfono: +97 (0)14 709 7158).

EVMI utiliza una organización externa en Oriente Medio, Wise Capital (Middle East) Limited ("Wise Capital"), para promover las capacidades de inversión de Eaton Vance entre los inversores institucionales. Por estos servicios, Wise Capital recibe una comisión basada en los activos a los que Eaton Vance brinda asesoramiento de inversión después de estas presentaciones.

Estados Unidos:

Una cuenta gestionada por separado podría no ser adecuada para todos los inversores. Las cuentas gestionadas por separado de acuerdo con la estrategia incluyen diversos títulos y no reproducirán necesariamente la rentabilidad de un índice. Antes de invertir, estudie minuciosamente los objetivos de inversión, los riesgos y las comisiones de la estrategia. Se requiere un nivel mínimo de activos. Para obtener información importante sobre los gestores de inversiones, consulte la parte 2 del formulario ADV.

Antes de invertir, estudie minuciosamente los objetivos de inversión, los riesgos, las comisiones y los gastos de los fondos. En los folletos, figuran esta y otra información sobre los fondos. Para obtener un folleto de los fondos de Morgan Stanley, descárguelo en morganstanley.com/im o llame al 1-800-548-7786; en el caso de los fondos de Eaton Vance y Calvert, descárguelo en https://funds.eatonvance.com/open-end-mutual-fund-documents.php o póngase en contacto con su profesional financiero. Lea el folleto detenidamente antes de invertir.

Morgan Stanley Distribution, Inc. interviene en calidad de distribuidor de los fondos de Morgan Stanley.

Eaton Vance Distributors, Inc. (“EVD”) interviene en calidad de distribuidor de los fondos de Eaton Vance y Calvert.

SIN SEGURO DE LA FDIC | SIN GARANTÍA BANCARIA | POSIBLES PÉRDIDAS DE VALOR | SIN LA GARANTÍA DE NINGUNA AGENCIA DEL GOBIERNO FEDERAL | NO ES UN DEPÓSITO

Hong Kong: Este documento lo emite Morgan Stanley Asia Limited para utilizarse en Hong Kong y únicamente podrá facilitarse a “inversores profesionales”, según se define este término en la Ordenanza de valores y futuros (Securities and Futures Ordinance) de Hong Kong (capítulo 571). El contenido de este documento no lo ha revisado ni aprobado ninguna autoridad reguladora, ni siquiera la Comisión de Valores y Futuros de Hong Kong. En consecuencia, salvo en casos de exención conforme a la legislación pertinente, este documento no podrá emitirse, facilitarse, distribuirse, dirigirse ni ofrecerse al público en Hong Kong. Singapur: Este documento no debe considerarse una invitación de suscripción o adquisición, directa o indirectamente, dirigida al público o a cualquier persona concreta de este en Singapur, salvo a (i) inversores institucionales conforme al artículo 304 del capítulo 289 de la Ley de valores y futuros (Securities and Futures Act, “SFA”) de Singapur, (ii) “personas relevantes” (incluidos inversores acreditados) de conformidad con el artículo 305 de la SFA, y de acuerdo con las condiciones especificadas en el artículo 305 de la SFA, o (iii) de otro modo de conformidad y de acuerdo con las condiciones de cualquier otra disposición aplicable de la SFA. La Autoridad Monetaria de Singapur no ha revisado esta publicación. Eaton Vance Management International (Asia) Pte. Ltd. (“EVMIA”) dispone de una licencia para operar en los mercados de capitales conforme a la Ley de valores y futuros (Securities and Futures Act, “SFA”) de Singapur para llevar a cabo, entre otras actividades, la gestión de fondos, es un asesor financiero exento de conformidad con el artículo 23(1)(d) de la Ley de asesores financieros (Financial Adviser Act) y está regulado por la Autoridad Monetaria de Singapur. Eaton Vance Management, Eaton Vance Management (International) Limited y Parametric Portfolio Associates® LLC están exentas conforme el párrafo 9, tercer anexo de la SFA en Singapur para llevar a cabo actividades de gestión de fondos bajo un acuerdo con EVMIA y sujeto a ciertas condiciones. Ninguna de las otras entidades o filiales del grupo Eaton Vance posee licencias ni cuenta con aprobación o autorización en Singapur para llevar a cabo actividades reguladas o autorizadas y nada de lo incluido en este documento constituirá ni se interpretará como que estas entidades o filiales se proponen obtener licencia, aprobación, autorización o regulación en Singapur u ofrecen o comercializan sus servicios o productos. Australia: Esta publicación la distribuye en Australia Morgan Stanley Investment Management (Australia) Pty Limited, ACN: 122040037, AFSL n.º 314182, que acepta la responsabilidad de su contenido. Esta publicación y cualquier acceso a ella están dirigidos exclusivamente a “clientes mayoristas”, según el significado que se le atribuye a este término en la Ley de sociedades (Corporations Act) de Australia. EVMI está exenta del requisito de contar con una licencia de servicios financieros de Australia conforme a la Ley de sociedades con respecto a la prestación de servicios financieros a clientes mayoristas según la definición que se le atribuye a este término en la Ley de sociedades de 2001 (Cth) y el Instrumento (de derogación y transicional) 2016/396 de la ASIC relativo a sociedades. Calvert Research and Management, ARBN 635 157 434, se encuentra regulada por la Comisión de Valores y Mercados de Estados Unidos conforme a las leyes estadounidenses, que son distintas de las leyes australianas. Calvert Research and Management está exenta del requisito de contar con una licencia de servicios financieros de Australia conforme a la orden 03/1100 relativa a la prestación de servicios financieros a clientes mayoristas en Australia.

China y Corea del Sur:

Este documento no constituye oferta para vender o invitación para suscribir cualesquiera servicios a los que se haga referencia, de manera expresa o implícita, en el documento en la República Popular China (excluidos Hong Kong, Macao y Taiwán, la “RPC”) a ninguna persona a la que sea ilegal realizar oferta o invitación en la RPC. Este documento no se podrá facilitar, vender, distribuir o entregar, ni facilitar o vender o distribuir o entregar, a ninguna persona a efectos de remitirlo o revenderlo o volver a entregarlo, directa o indirectamente, en la República Popular China (RPC, excluidos Hong Kong, Macao y Taiwán) en contravención de cualquier ley aplicable.

Además, este documento se ha elaborado con fines exclusivamente informativos y no debe interpretarse como asesoramiento legal, fiscal o de inversión ni como oferta o invitación para comprar o vender cualesquiera valores, cualesquiera derechos relativos a valores o cualesquiera otros instrumentos. Este documento no constituye una oferta pública de inversión, ni por venta ni por suscripción, en la República Popular China (RPC). Las personas que entren en posesión de este documento deben observar esta restricción y obtener las autorizaciones reglamentarias aplicables que puedan resultar necesarias antes de tomar cualquier decisión de inversión.

EVMI se encuentra inscrita como gestora discrecional de inversiones en Corea del Sur conforme al artículo 18 de la Ley de servicios financieros de inversión y de los mercados de capitales (Financial Investment Services and Capital Markets Act) de Corea del Sur.

Japón:

En el caso de los inversores profesionales, este documento se facilita o se distribuye solo con fines informativos. En el caso de aquellas personas que no sean inversores profesionales, este documento se distribuye en relación con el negocio de Morgan Stanley Investment Management (Japan) Co., Ltd. (“MSIMJ”) con respecto a contratos de gestión discrecional de inversiones y contratos de asesoramiento de inversiones. Este documento no se concibe como una recomendación o una invitación para llevar a cabo operaciones ni ofrece ningún instrumento financiero concreto. En virtud de un contrato de gestión de inversiones, con respecto a la gestión de activos de un cliente, el cliente ordena políticas de gestión básicas por adelantado y encarga a MSIMJ que tome todas las decisiones de inversión con base en un análisis del valor de los títulos, entre otros factores, y MSIMJ acepta dicho encargo. El cliente deberá delegar en MSIMJ las facultades necesarias para realizar inversiones. MSIMJ ejerce las facultades delegadas con base en las decisiones de inversión de MSIMJ y el cliente se abstendrá de emitir instrucciones concretas. Todos los beneficios y las pérdidas de inversión pertenecen a los clientes; el capital principal no está garantizado. Antes de invertir, estudie los objetivos de inversión y la naturaleza de los riesgos. Se aplicará una comisión de asesoramiento de inversiones por contratos de asesoramiento de inversiones o contratos de gestión de inversiones, en proporción al plazo del contrato y en función de la cantidad de activos objeto del contrato, multiplicada por cierto tipo (como máximo, del 2,20% anual, impuestos incluidos). En el caso de algunas estrategias, puede aplicarse una comisión de contingencia, además de la comisión que se menciona anteriormente. También puede incurrirse en gastos indirectos, como comisiones de intermediación de valores registrados. Dado que estos gastos y comisiones varían en función del contrato y otros factores, MSIMJ no puede indicar los tipos, los límites máximos, etc. por adelantado. Todos los clientes deben leer minuciosamente los documentos que se facilitan antes de la suscripción de un contrato antes de formalizarlo. Este documento lo distribuye en Japón MSIMJ, sociedad inscrita con el número 410 (Dirección de la oficina financiera local de Kanto [sociedades de instrumentos financieros]), afiliación: Japan Securities Dealers Association, Investment Trusts Association, Japan, Japan Investment Advisers Association y Type II Financial Instruments Firms Association.

 

Esta es una comunicación con fines comerciales.

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