アジア・リアル・エステート運用戦略
アジア・リアル・エステート運用戦略

アジア・リアル・エステート運用戦略

 
 
 
概要

不動産のコアとなるエクスポージャーを獲得するためアジアの上場不動産証券に投資することで、長期的に魅力的なリスク調整後リターンを獲得することを目指します。運用プロセスでは、ボトムアップとトップダウンによる分析を組み合わせます。

 
 
運用手法
運用哲学

不動産証券のパフォーマンスは保有する資産の価値との相関が高いという信念に基づいています。コア型の不動産のエクスポージャーをコスト効率良く獲得するために、原資産および成長見通しと比較して最良の価値を提供すると考えられる上場不動産会社の株式に投資します。

 
特徴
不動産資産クラスに対する深い理解

独自のリサーチに基づき、幅広い不動産市場における微妙な違いを見つけ出します。これにより、同資産クラスに対するエクスポージャーを最も有利な相対価値で獲得します。

豊富な経験

運用チームは業界経験の長い経験豊富な運用プロフェッショナルで構成されており、不動産投資の専任チームとして、卓越した運用スキルとパフォーマンスを提供します。

確立した運用プロセス

運用開始以来、一貫して確立した運用プロセスを遵守しています。コスト効率の良い方法で、且つ最も有利な相対価値で、不動産への分散投資を行います。

独自のリサーチ・モデル

運用チームは不動産の上場市場と未上場市場の両市場で豊富な経験と専門知識を有しており、投資ユニバースのすべての企業に対して独自のNAVを算出しています。算出結果(インプライド・キャップレート(不動産に対する市場の要求利回り)、1平方フィート当たりのインプライド・プライス、NAVのプレミアム・ディスカウント)は、未公開市場の不動産のバリュエーションと比較検討されます。

 
 
 
運用プロセス
1
情報収集

公開情報のレビューと投資先企業との面談を通じて、各社の過去の業績、会計手法、事業目標、および事業戦略を評価します。さらに、各社が保有する不動産をより良く理解するために、所有不動産を厳選して視察するとともに、比較対象物件についても視察します。

2
銘柄の評価・選択

運用チームは投資ユニバースのすべての企業に対して独自の評価モデルを使用して分析を行い、原資産および成長見通しと比較して最良の価値を提供すると考えられる銘柄でポートフォリオを構築することを目指します。各企業は、純資産価値に対する株価(P/NAV)のプレミアム・ディスカウント、1単位当たりのインプライド・バリュー、インプライド不動産キャップ・レート等さまざまなファクターによりスクリーニングされ、地域ごとに相対価値が魅力的な投資機会が特定されます。

3
景気循環要因の評価

どの国およびセクターが相対魅力度が高いかを決定するため、アジアの不動産市場に影響を及ぼす景気循環要因を精査します。各国の不動産の需給に影響を及ぼす要因(人口の伸び、所得・雇用水準、現在の空室率、ゾーニング規制、賃貸料、新規工事に対する資金調達力等)を、各社の原資産のリスク・リターン特性を判断するために分析します

4
国別、不動産タイプ別の配分

トップダウンによるリサーチ結果は、資産配分のフレームワークに落とし込まれます。このフレームワークにより、最良の相対価値を提供すると考えられる不動産市場をオーバーウェイトするとともに、国別および不動産タイプ別に最適なエクスポージャーを決定します。また、地域別・セクター別の分散と流動性も重視します。

 
 
運用担当者
グローバル上場不動産証券・インフラ株式運用チーム責任者
マネージング・ディレクター
マネージング・ディレクター
 
 
 
 

リスクについて

受託資産の運用は、受託資産に組入れられた株式その他の有価証券等の価格変動リスクや株式その他の有価証券等の発行体の信用リスク等による影響を受けます。受託資産の運用による損益はすべてお客様に帰属し、元本が保証されているものではなく、元本損失又は受託資産に関して行われる取引に際し預託すべき委託証拠金その他の保証金の額を上回ることとなるおそれがあります。個別の受託資産ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、リスクの内容や性質が異なりますので、投資一任契約を締結する際には、契約締結前交付書面をよくご覧ください。

受託資産の運用に係る費用について

投資顧問契約及び投資一任契約に係る投資顧問報酬として、契約資産額に対して年率2.16%(税込)を上限とする料率を乗じた金額が契約期間に応じてかかります。投資一任契約に基づいて投資信託を組み入れる場合は、投資する投資信託に係る費用等が投資顧問報酬に加えてかかる場合があります。また、一部の戦略では投資顧問報酬に加えて成功報酬がかかる場合があります。その他の費用として、組み入れ有価証券の売買手数料、先物・オプション取引に要する費用、有価証券の保管費用等を間接的にご負担頂いただく場合があります。これらの手数料等は契約内容、契約資産の額、運用状況等により異なる為、事前に料率、上限額等を示すことができません。

当ページの情報は、モルガン・スタンレー・インベストメント・マネジメント株式会社(以下、当社)が、投資一任契約においてご提供する運用プロダクトについての情報提供を目的として作成したものです。本資料は当社が信頼できると判断した情報を元に、十分な注意を払い作成しておりますが、当社はその正確性や完全性をお約束するものではありません。